MERCATO IMMOBILIARE ITALIANO: LA RIPRESA E’ IN ATTO
Il 2015 si chiude con più rosee prospettive per il mercato immobiliare italiano anche se un
atteggiamento prudente è d’obbligo alla luce degli eventi che stanno segnando l’economia del
nostro Paese in questi primi mesi del 2016. Tuttavia i segnali positivi non sono da trascurare: il
2015 ha visto le compravendite in ripresa del 6,5% rispetto al 2014 ed i prezzi diminuire meno di
quanto non sia successo in passato. Il ritorno della fiducia tra gli italiani, la voglia di acquistare casa
ma, soprattutto, la ripresa dell’erogazione del credito ed il basso livello dei tassi di interesse
stanno contribuendo a indirizzare il mercato della casa verso l’uscita dalla crisi più lunga che abbia
mai vissuto. Un ruolo cruciale per il raggiungimento della stabilizzazione dei valori sarà data dalla
corretta valutazione degli immobili che sta consentendo e consentirà in futuro di far incrociare
più facilmente domanda ed offerta.
Prezzi
Nel secondo semestre del 2015 i valori immobiliari sono in diminuzione in tutte le realtà territoriali
considerate. Nelle grandi città la contrazione è stata dell’1,8%, nei capoluoghi di provincia
dell’1,5% nell’hinterland delle grandi città del -2,5%. Tra le grandi città ancora una volta il miglior
risultato spetta a Firenze che chiude con +0,1%, seguita da Verona con -0,5% e, a seguire, Milano e
Bologna con -0,8%. Le aree periferiche delle grandi città hanno perso più di quelle semicentrali e di
quelle centrali che, ancora una volta, hanno performato decisamente meglio.
L’analisi per aree geografiche vede invece i capoluoghi del Sud Italia chiudere il semestre con
-1,1%, seguiti dai capoluoghi del Nord con -1,6% e da quelli del Centro Italia con -2,0%.
Ad eccezione dei comuni dell’hinterland, nelle altre realtà il risultato è migliorativo rispetto allo
scorso semestre.
Città Variazione percentuale prezzi II sem 2015
BARI -3,0
BOLOGNA -0,8
FIRENZE 0,1
GENOVA -4,3
MILANO -0,8
NAPOLI -2,3
PALERMO -1,2
ROMA -1,6
TORINO -3,4
VERONA -0,5
(rispetto al Isem15)
Tempi di vendita
L’analisi sui tempi di vendita realizzata a gennaio 2016 rileva che questi sono in leggera
diminuzione rispetto ad un anno fa. Nelle grandi città infatti si attestano intorno a 167 gg contro i
173 del 2015, nell’hinterland delle grandi città siamo intorno a 192 gg contro i 196 di gennaio 2015
e nei capoluoghi di provincia si passa da 184 gg a 180 gg. Tempi di vendita quindi ancora in ribasso.
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
Tra le grandi città le tempistiche più lunghe si registrano a Bari (189 gg) mentre quelle più basse a
Napoli con 137 gg.
Domanda, offerta e disponibilità di spesa
L’analisi della domanda nelle grandi città evidenzia un aumento della concentrazione su trilocali,
quattro locali e cinque locali confermando un trend in atto ormai da semestri: il ribasso dei prezzi
ha reso più accessibile l’acquisto dei tagli più grandi. Nelle grandi città il trilocale è la tipologia più
richiesta con il 37,5% delle preferenze, seguito dal bilocale con il 25,1%. Il bilocale è la tipologia più
richiesta a Milano (dove la concentrazione del trilocale si è avvicinata molto a quella del bilocale) e
a Napoli. Lo stesso trend si registra negli altri capoluoghi di regione dove il trilocale raccoglie poco
più del 50% delle richieste. L’analisi della disponibilità di spesa vede un incremento della
percentuale sulle fasce di spesa più basse, fino a 169 mila €, indice questo che aumenta chi vuole
destinare meno capitale all’acquisto dell’immobile. Lo stesso fenomeno si registra nei capoluoghi
di regione.
L’analisi dell’offerta nelle grandi città vede prevalere il trilocale con il 35,6%, a seguire il quattro
locali con il 23,7% ed infine il bilocale con il 23,1%.
Compravendite
L’analisi delle compravendite realizzate attraverso le agenzie del Gruppo Tecnocasa evidenzia che
il 76,4% ha interessato l’acquisto dell’abitazione principale, il 16,2% l’acquisto ad uso
investimento e il 7,4% la casa vacanza. In aumento rispetto al semestre scorso la percentuale di
coloro che hanno acquistato la casa vacanza.
Locazioni
Nel secondo semestre del 2015 i canoni di locazione delle grandi città segnalano una relativa
stabilità con un ribasso dello 0,3% per i monolocali ed un aumento dello 0,2% e dello 0,7% per i
bilocali e per i trilocali. Per quanto riguarda le motivazioni dell’affitto vediamo che al primo posto
c’è la scelta abitativa con il 57,5%, seguita da esigenze di lavoro con il 36,1% e di studio con il 6,4%.
Interessanti i dati sulla tipologia di contratto di locazione più stipulato che vede in continua ascesa
il ricorso al canone concordato (20,3%).
Previsioni
Per i prezzi immobiliari ci aspettiamo una contrazione per il 2016 compresa tra -2% e 0% mentre le
compravendite potrebbero attestarsi intorno a 460-470 mila. Interessante come dall’analisi del
sentiment delle agenzie del Gruppo Tecnocasa emerga, rispetto a sei mesi fa, che sono in aumento
le percentuali di chi ritiene che i prezzi restino stabili nei prossimi mesi, seguiti da coloro che si
aspettano ancora un leggero ritocco verso il basso.
Le grandi città, che già nel 2015 sono apparse più dinamiche, continueranno su questo trend che,
nel 2016, potrebbe interessare anche i capoluoghi di provincia e l’hinterland delle grandi città.
Sul versante delle locazioni ci aspettiamo una sostanziale stabilità dei canoni.
L’andamento generale dell’economia e dell’occupazione, incidendo sulla fiducia dei potenziali
acquirenti, contribuirà a definire o meno questo scenario di mercato.
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa