Mercato immobiliare grandi città
LE TENDENZE RILEVATE IN CITTA’
Nel secondo semestre 2014 le quotazioni immobiliari di Torino sono scese del 5,2%, per una
variazione complessiva in tutto l’anno pari a -8,9%. La Collina di Torino ha evidenziato l’andamento
peggiore, perdendo il 10,6% rispetto al semestre precedente, ma il mercato risulta vivace e le
compravendite sono in aumento. Tengono meglio le zone centrali (che cedono il 3%), ma la
macroarea che fa registrare il miglior andamento è Francia-San Paolo, che perde il 2,8%.
L’analisi della domanda non evidenzia particolari cambiamenti tra Luglio 2014 e Gennaio 2015. Il
trilocale è sempre la tipologia più richiesta e raccoglie il 35,6% delle preferenze, seguito dal bilocale
con il 29,4% e dal quadrilocale con il 23,7%.
Numerosi sono i nuovi progetti presenti sul territorio. Si sta riqualificando un grande complesso
condominiale in via Val della Torre, con una parte in edilizia convenzionata e un’altra di tipo civile,
mentre in via Verolengo sta per sorgere un complesso di tipo signorile; i palazzi gemelli in classe
B di via Barletta, invece, sono quasi ultimati. Non mancano i progetti di riqualificazione: sull’ex
area industriale di via Cigna sono sorte nuove costruzioni, in parte di tipo popolare e in parte
residenziale, tra corso Siracusa e via Barletta si stanno recuperando alcune strutture industriali con
il completamento di un palazzo con 12 unità abitative in classe A+, il nuovo palazzo della Regione
procede a pieno ritmo e dovrebbe essere pronto per il 2017. I lavori di riqualificazione dello Stadio
Filadelfia dovrebbero iniziare a breve, c’è anche un progetto di abbellimento del Lingotto con
l’installazione di alberi tra via Nizza e via Spotorno.
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
Speciale Grandi Città
L’ANDAMENTO NELLE MACROAREE
Variazione percentuale dei prezzi delle macroaree (IIsem2014 su I sem 2014)
MACROAREA CENTRO-SAN SALVARIO
Le zone centrali di Torino hanno fatto segnare -3%.
ZONA CROCETTA-MERCATO
Diminuiscono leggermente le quotazioni immobiliari in zona Crocetta-Mercato, il trend è positivo
grazie ad un maggior interesse da parte dei potenziali acquirenti, un aumento del numero di
compravendite e una leggera diminuzione delle tempistiche medie. Si muovono prevalentemente
giovani coppie e famiglie che ricercano appartamenti di grandi dimensioni (4-5 locali), inseriti
ai piani medio-alti e dotati di cucina abitabile e due bagni, su cui impiegare 250-350 mila €.
Budget di 100-150 mila € invece per gli investitori e genitori che acquistano per i figli studenti,
che optano per bilocali e trilocali che richiedono la camera separata dalla cucina e pochi lavori di
ristrutturazione da effettuare. Le soluzioni immobiliari più signorili sono concentrate tra via De
Gasperi e via Galileo Ferraris e hanno prezzi medi di 3500 € al mq, sostanzialmente le stesse cifre
delle ville liberty dell’isola pedonale (ubicata nei corsi Vinzaglio, Einaudi, Stati Uniti e Duca degli
Abruzzi). Sempre alta la domanda di appartamenti in affitto, che proviene quasi esclusivamente
da studenti del vicino Politecnico e che ricercano appartamenti in stabili con ascensore e con
arredamento di qualità, possibilmente nuovo.
ZONA SAN SALVARIO
Nel quartiere San Salvario i prezzi sono in leggero calo, non manca l’interesse per l’acquisto e la
domanda proviene soprattutto da giovani coppie e famiglie consolidate. L’appartamento-tipo
deve avere un’ampia zona giorno, la doppia esposizione e deve essere ubicato a un piano medio-
alto; si presta sempre attenzione allo stato manutentivo. Pochi gli acquisti per investimento,
generalmente da parte di genitori per i figli studenti che optano per il trilocale, di cui poi affittano
una stanza. La zona più signorile e ricercata perché tranquilla e residenziale si sviluppa tra corso
Raffaello e corso Marconi, dove i prezzi oscillano tra 3000 € al mq (da restaurare) e 3500 € al mq
(già ristrutturati). Piace sempre tutta la zona a ridosso del Parco del Valentino: gli appartamenti
degli anni ’70 con finiture in marmo e paramano esterno costano 2300-2400 € al mq, gli attici con
vista sul Po e sulla collina 3300 € al mq. La metropolitana sta rivalutando tutta l’area di via Nizza,
dove l’edilizia civile degli anni ’60-’70 costa mediamente 1800-2000 € al mq, con punte di 2600 € al
mq per le soluzioni ben rifinite e più prestigiose.
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
Speciale Grandi Città
MACROAREA BORGO VITTORIA-BARRIERA DI MILANO
Il secondo semestre 2014 ha visto un calo del 5,5% nella macroarea Borgo Vittoria-Barriera di
Milano.
ZONA BARRIERA DI MILANO-VERCELLI-CRISPI
Sono stabili i prezzi nell’area di Barriera di Milano-Vercelli-Crispi, il mercato si muove molto bene
sugli appartamenti di recente o nuova costruzione. Sul nuovo il taglio più richiesto è il quadrilocale
con box a circa 170 mila €, chi invece si orienta sul bilocale usato mette in conto 30-35 mila €
(in uno stabile con ascensore). Gli investitori optano per bilocali inseriti in case di ringhiera solo
se il prezzo non supera 25 mila € o su case di corte di buona fattura a 30-35 mila €. Su corso
Vercelli e corso Giulio Cesare è possibile acquistare piccoli contesti condominiali realizzati tra gli
anni ’30 (800-1000 € al mq) e gli anni ’70 (da 1000 € al mq se da ristrutturare a 1200 € al mq se
già ristrutturato). Ci sono nuove costruzioni in via Cigna, che sorgono su un’ex area industriale
che il comune ha dato in concessione trentennale, imponendo come vincolo la realizzazione di
complesso residenziale in parte popolare e in parte residenziale: i prezzi sono ancora alti ma
difficilmente superano 1500-1600 € al mq.
ZONA MADONNA DI CAMPAGNA-VIA BORGARO
Scendono i prezzi nella zona di Madonna di Campagna-via Borgaro, il mercato è vivace e le
compravendite sono in lieve aumento. Si vendono soprattutto i tagli piccoli, la domanda è
prevalentemente interna e proviene spesso da single e giovani coppie al loro primo acquisto che
cercano bilocali per una spesa media di 40 mila €. Via Borgaro è l’arteria principale della zona,
molto commerciale e ben servita da negozi e servizi di prima necessità. L’edilizia del quartiere è
variegata, con palazzi degli anni ’40 (spesso senza ascensore) e altri degli anni ’60-’70: a seconda
dello stato dell’immobile i prezzi variano tra 500-600 € e 1000 € al mq per le tipologie più vetuste
e tra 1000-1100 € e 1500 € al mq per quelle più recenti. Si sta riqualificando un grande complesso
condominiale in via Val della Torre, in cui una parte è destinata a edilizia convenzionata (1500-
1600 € al mq) e un’altra è di tipo civile (massimo 2000 € al mq).
ZONA VIA BORGARO-PIAZZA VILLARI
Scendono lievemente le quotazioni immobiliari della zona di via Borgaro-piazza Villari, il mercato
registra ancora un po’ di sofferenza perché i clienti si mostrano timorosi prima di effettuare
l’acquisto immobiliare. La maggior parte della domanda di prime case si concentra su abitazioni
già ristrutturate e inserite in stabili con ascensore per un budget di 50-70 mila €. Gli investitori
dispongono mediamente di 35-40 mila € e si orientano su monolocali o bilocali da ristrutturare
da concedere in locazione, anche se in taluni casi preferiscono investire i propri risparmi nel
mattone in attesa di deciderne l’utilizzo futuro. Tutta l’area è sorta tra gli anni ’40 e ’60, ma ci sono
alcuni complessi condominiali costruiti negli ultimi 8 anni dotati di videocitofono e riscaldamento
autonomo: quelli in via Val della Torre sono di tipo medio-economico e costano 1700 € al mq,
mentre in via Verolengo sono signorili e i prezzi salgono a 1900 € al mq. L’usato degli anni ‘60,
invece, costa 1300 € al mq allo stato originario e 1500-1600 € al mq se già ristrutturato.
MACROAREA FRANCIA-SAN PAOLO
La macroarea Francia-San Paolo ha chiuso il secondo semestre 2014 con un ribasso del 2,8%.
ZONA CIT TURIN
A rilento il mercato di Cit Turin, poiché le richieste dei venditori sono molto elevate e si
scontrano con un’inferiore disponibilità di spesa espressa dai potenziali acquirenti (tipicamente
professionisti). Costoro apprezzano la vicinanza al centro, alla nuova stazione di Porta Susa, alla
metropolitana e alla tangenziale e ricercano prevalentemente trilocali e quadrilocali. La zona
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
Speciale Grandi Città
offre soprattutto appartamenti in signorili stabili d’epoca liberty, di metratura molto eterogenea
(70-300 mq), alcuni dei quali dotati di caratteristiche prestigiose (tra cui affreschi) che pertanto
possono toccare punte di 3500 € al mq. Da segnalare una crescente richiesta di informazione dei
potenziali acquirenti circa le rendite catastali al fine di calcolare le future imposte da pagare.
ZONA SAN DONATO-NUOVO IPERCOOP
Sono stabili i prezzi in zona San Donato-nuovo Ipercoop, la domanda è diminuita rispetto ai
semestri scorsi ma è comunque sostenuta e i tempi medi di compravendita sono pressoché
invariati. Sul mercato della prima casa si muovono soprattutto residenti nei quartieri limitrofi
(Borgo Vittoria, Parella, Barriera di Milano) ma anche coloro che provengono dalla prima provincia
torinese, dall’astigiano e dal cuneese. Sono attivi soprattutto giovani coppie e genitori di studenti
universitari: le prime si orientano su trilocali di 80 mq già in buone condizioni su cui spendere 60-
70 mila €, i secondi optano anche per quadrilocali da 90-100 mila € e affittano una o due stanze ad
altri studenti universitari. Sempre interessante la presenza degli investitori, che ricercano bilocali o
trilocali già in buone condizioni da affittare. L’area è abbastanza omogenea e risale tra i primi anni
del ‘900 e gli anni ’60-’70. La zona più prestigiosa si sviluppa nelle vicinanze di piazza Statuto, tra
corso Umbria e corso Principe Oddone, dove un bilocale costa 1200-1300 € al mq da ristrutturare
e 1500-1600 € al mq se già ristrutturato. Soluzioni recenti, realizzate a partire dal 2000 e con
ottime finiture, si possono acquistare tra corso Umbria e via Capua e costano 2500-2600 € al mq.
MACROAREA SANTA RITA-MIRAFIORI NORD
Nella macroarea Santa Rita-Mirafiori Nord le quotazioni immobiliari hanno segnato un calo del
7,2%.
ZONA SANTA RITA
Diminuiscono nettamente i prezzi in zona Santa Rita (corso Siracusa, via Barletta, corso
Sebastopoli), ma il mercato sta dando segnali positivi: domanda e offerta sono più allineate, c’è
maggiore fiducia e il numero di compravendite è in crescita. Buona parte degli acquisti avviene in
contanti, la domanda proviene da giovani coppie aiutate dai genitori o da pensionati: si ricercano
trilocali di 75-80 mq, ubicati ai piani medio-alti in uno stabile con ascensore, per una disponibilità
media di 120-140 mila €. Santa Rita è un quartiere dove sono presenti aree verdi, pieno di tutti
i servizi principali e ben collegato dai mezzi pubblici. L’area di corso Siracusa si è sviluppata
prevalentemente tra gli anni ’60 e ’70 con condomini dotati di ascensore valutabili intorno a 1500
€ al mq in buone condizioni; per alcune tipologie posizionate in via Barletta, corso Sebastopoli, via
Filadelfia, corso Siracusa e corso Correnti, invece, sono necessari 2000 € al mq. Al confine tra corso
Siracusa e via Barletta si segnala il recupero di alcune strutture industriali con il completamento di
un palazzo con 12 unità abitative in classe A+ valutate circa 3000 € al mq; i due palazzi gemelli in
via Barletta, invece, sono in classe B e ormai quasi ultimati (si parla di 2800 € al mq).
ZONA VIA BARLETTA-CORSO SEBASTOPOLI
Diminuiscono i prezzi nella zona del quartiere Santa Rita compresa tra via Barletta e corso
Sebastopoli, ma dall’inizio dell’anno si nota più movimento e interesse verso l’acquisto, sebbene
le tempistiche medie di compravendita siano ancora lunghe perché permane un certo attendismo
da parte dei potenziali acquirenti. La domanda di prime case è pressoché interna e si concentra
soprattutto sul trilocale, per il quale il budget medio oscilla tra 130 e 140 mila €. Il settore degli
affitti vede gli inquilini sempre più esigenti, infatti ricercano appartamenti già ristrutturati e
arredati con mobilio nuovo e moderno. Tutta la zona è abbastanza omogenea, l’edilizia risale
agli anni ’55-’65 e consiste in palazzi mediamente di sei piani, alcuni dei quali dotati di box auto.
Le strade principali, e di forte passaggio, sono via Gorizia e corso Sebastopoli, che presentano
quotazioni molto differenti a seconda dell’esposizione e del piano.
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
Speciale Grandi Città
MACROAREA NIZZA-LINGOTTO-MIRAFIORI SUD
La macroarea Nizza-Lingotto-Mirafiori Sud ha fatto segnare -6,3%.
ZONA LINGOTTO-BORGO FILADELFIA
Diminuiscono i prezzi in zona Lingotto-Borgo Filadelfia, il mercato è ancora molto riflessivo, ma
le persone hanno compreso la situazione di mercato e ne sono più consapevoli. Tengono bene le
soluzioni con terrazzo, gli ultimi piani e quelle ristrutturate con materiali di qualità. Chi ricerca la
prima casa ha un budget compreso tra 100 e 150 mila € e si orienta su trilocali con doppi servizi e
necessariamente dotati di ampia zona giorno; il secondo bagno è fondamentale per chi cerca un
quadrilocale, su cui deve considerare almeno 160 mila €. Il mercato delle locazioni è alimentato in
gran parte dagli studenti universitari, sebbene la loro presenza sia diminuita. Tutto il quartiere è
abbastanza omogeneo, è sorto negli anni ’60-’70 in edilizia medio-popolare, è stato riqualificato
grazie ai lavori per le Olimpiadi Invernali del 2006 e piace perché ben servito. La strada principale
è via Tunisi, dove sono presenti palazzi di 6-8 piani che si valutano tra 1500-1600 € al mq (da
ristrutturare) e 2000-2100 € al mq. Dovrebbero iniziare a breve i lavori di riqualificazione dello
Stadio Filadelfia e si parla di un progetto di recupero dell’area di via Albenga-corso Giambone.
ZONA NIZZA-MILLEFONTI
In zona Nizza-Millefonti i prezzi scendono lievemente, ma c’è più fiducia nell’acquisto, i mutui
sono erogati con più facilità e si realizzano più compravendite. La domanda è elevata e proviene
da investitori che destinano la casa ai figli studenti o a scopo di rivalutazione grazie ai progetti
che interessano tutta l’area; sul segmento della prima casa, invece, si muovono numerose giovani
coppie e famiglie con figli. Il mercato delle locazioni sta riscontrando un andamento molto
positivo, con scambi veloci; la domanda proviene in buona parte da studenti della succursale
del Politecnico e da specializzandi e dipendenti dell’Ospedale di via Genova e via Ventimiglia.
Tipologie degli anni ’60 e ’70 si possono acquistare nell’area di via Garessio, che costano 2000-
2100 € al mq da ristrutturare e circa 2300 € al mq se già ristrutturate. Grazie alla vista sulla collina
piace molto il complesso residenziale denominato “Orsa”, in cui una tipologia da ristrutturare
costa 1400-1500 € al mq e una già ammodernata fino a 2500 € al mq. La costruzione del
nuovo palazzo della regione (in via Nizza all’altezza di via Caramagna) sta procedendo molto
bene e dovrebbe essere completato in tempo per il 2017; da segnalare anche il progetto di
riqualificazione e abbellimento del Lingotto, che prevede l’inserimento di alberi nel tratto
compreso tra via Nizza e via Spotorno.
MACROAREA COLLINA
La Collina di Torino ha evidenziato il ribasso più forte (-10,6%), il mercato è vivace e il numero di
compravendite è in aumento. Tra i venditori ci sono eredi o chi si trasferisce, ad acquistare ci sono
invece persone con redditi medio-alti che cercano appartamenti di almeno 150 mq, ma si vendono
maggiormente i quadrilocali, o ville indipendenti (in questo caso si vuole un ampio terreno
annesso, eventualmente con vigneto). Il mercato delle locazioni è molto attivo, soprattutto
da parte di lavoratori impiegati presso le aziende limitrofe (Iveco e Ferrero su tutte), ma non
mancano le giovani coppie. Tra le zone più richieste c’è Lomellina-Borgo Po, che si sviluppa nella
fascia pre-collinare ed ospita tipologie di primi anni del ‘900 che, grazie alla vista sulla città, hanno
prezzi medi di 3500 € al mq. Molto apprezzata anche San Martino, dove ci sono case indipendenti
di 200-250 mq con valori a partire da 500 mila €. Le tipologie degli anni ’60-’70 che si trovano a
Madonna del Pilone tra via Boccaccio e via Lomellina si compravendono a circa 2600 € al mq se
ristrutturate, ma ci sono anche piccoli condomini in stile Liberty. Borgata Rosa offre edifici degli
anni ’60, ’80, ’90 e dei primi del 2000 (un appartamento recente costa circa 1800 € al mq); nella
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
Speciale Grandi Città
parte collinare ci sono grandi ville d’epoca con vasti terreni annessi, edificate tra il ‘500 e il ‘600
e che possono superare abbondantemente il milione di euro. Lungo la strada comunale che da
Sassi porta alla basilica di Superga ci sono ville storiche, mentre la restante parte del quartiere
è caratterizzata da edilizia economica degli anni ’60 e ‘70 con valori che oscillano tra 1100 e
1400 € al mq. In zona Sassi la maggior parte dei palazzi è stata edificata negli anni ’60 e presenta
quotazioni medie di 1100 € al mq, fino a un massimo di 1600 € al mq per soluzioni usate, ma ben
rifinite e ben tenute. L’edilizia della Gran Madre è quasi tutta d’epoca e consiste in palazzine di
non oltre tre piani, piccoli condomini e case indipendenti: un appartamento costa 3000 € al mq se
da ristrutturare e 3500-4000 € al mq se in ottimo stato, una soluzione indipendente spesso supera
il milione di euro. È appena partito un intervento su corso Sella all’angolo con piazza Hermada, che
prevede la realizzazione di una ventina di appartamenti, probabilmente pronti per l’estate 2016.
