IL MERCATO DELLE VIE DELLO SHOPPING AI “TEMPI” DEI SALDI

Sono iniziati i saldi e sono numerose le persone che affollano le strade dello shopping alla ricerca

dell’affare. Secondo Confesercenti quasi 7 italiani su 10 faranno acquisti in occasione dei saldi estivi, la

stima della spesa complessiva prevista si aggira intorno ai 4 miliardi, inducendo un’inversione di tendenza

dopo anni di diminuzione dei fatturati che ha determinato la chiusura di numerose attività commerciali. Gli

effetti si sono fatti sentire anche sul mercato dei locali commerciali che negli ultimi anni hanno registrato

prezzi e canoni di locazione in calo. Dei segnali di cambiamento si sono registratati nei primi tre mesi del

2014 durante i quali si è finalmente visto un segno positivo davanti alle compravendite: +4,7%. Ma chi

acquista locali commerciali? Quasi sempre sono investitori oppure imprenditori che hanno un’attività ben

avviata, a differenza di coloro che muovono i primi passi che optano, invece, per la locazione. A spingere

gli investitori sono soprattutto i rendimenti che si possono ottenere da una locazione commerciale e

che sono ben più elevati rispetto a quelli che si ottengono affittando un immobile di tipo residenziale. A

seconda che l’immobile sia posizionato in vie di passaggio o non di passaggio o in zone centrali o meno

centrali i rendimenti cambiano. In genere nelle zone centrali i rendimenti sono più bassi a causa dei prezzi

più elevati degli immobili ma è vero anche che il rischio che l’immobile sia sfitto è più basso. Al contrario

nelle zone meno centrali i rendimenti sono più alti perché i costi sono più contenuti ma è anche vero

che c’è un rischio maggiore legato ad una più elevata probabilità di turn over. I rendimenti dei locali

commerciali nelle vie di passaggio vedono livelli più elevati a Firenze (10,4%), seguita da Milano (8,5%).

Nelle vie non di passaggio i rendimenti più elevati si registrano a Roma (8,9%) e Napoli (8,8%). I locali ad

uso commerciale hanno registrato una contrazione dei prezzi del 5,2% per le soluzioni posizionate in via

di passaggio e del 5,1% per quelle posizionate in via non di passaggio. Sul mercato delle locazioni il ribasso

è stato rispettivamente del 4,7% e del 4,3%. Su questo segmento di mercato si segnala ancora una buona

domanda da parte degli investitori che mirano a rendimenti che possono andare dall’8 al 10% a seconda

della rischiosità dell’investimento. Tengono le attività legate al mondo della ristorazione, anche se l’offerta

sul mercato non sempre riesce a soddisfarla per carenza di immobili dotati di canna fumaria. La domanda è

sempre alta per le soluzioni posizionate in vie di passaggio, anche se si riscontrano dei casi di locali vuoti

tranne nelle high street delle grandi città che vedono in prima fila i grandi marchi. Nelle grandi città si

segnala la richiesta di spazi medi per l’apertura di supermercati di vicinato, che si diffondono sempre di più.

Sulle strade non di passaggio si nota un più alto livello di vacancy e gli immobili presenti sono destinati

all’insediamento di attività di servizi. La metratura media di coloro che hanno preso in affitto un locale

commerciale è compresa tra 26 e 75 mq. I tempi di locazione dei negozi sono intorno a 189 gg.

MILANO

A Milano il fermento per l’Expo fa prevedere un aumento dei volumi di vendita per tutte le attività che

gravitano nell’area dell’esposizione. Forte l’attrattiva per il settore della ristorazione nelle zone più

centrali di Milano (Quadrilatero, Cordusio, Cairoli e Brera). In crescita anche l’interesse degli investitori

stranieri per l’acquisto di alberghi. Per lo più si cercano soluzioni con canna fumaria, posizionate sulle

vie commerciali e non necessariamente centrali. I locali commerciali che disponibili non vengono occupati

immediatamente da altre attività, soprattutto se sono posizionati in vie non soggette ad alto transito.

Da segnalare l’aumento dell’apertura di supermercati di quartiere appartenenti a importanti catene

della GDO. Sempre più spesso la disponibilità di spazi vuoti non interessa più soltanto le zone con poco

passaggio commerciale ma anche le più importanti arterie, dove oggi è facile trovare degli spazi senza

dover pagare la “buonuscita”, onere che in passato si sosteneva per posizionarsi in location interessanti.

Le zone più ambite restano quelle a ridosso dei Navigli, Piazza XXIV Maggio, Corso di Porta Ticinese e Corso

San Gottardo, che per il forte passaggio prevalentemente serale sono richieste da coloro che intendono

svolgere una attività nel campo della ristorazione. Resta costante la richiesta di spazi intorno ai 50 mq da

parte di chi vuole avviare attività di ristorazione take away: la ricerca è estesa a tutte le zone di Milano e la

capacità di spesa oscilla tra 200 e 350 euro al mq annuo. Requisito indispensabile è l’esistenza della canna

fumaria o della possibilità di poterne installare una.

TORINO

I locali commerciali più costosi sono quelli che sorgono nel cuore della città, in via Roma, via Lagrange,

via Carlo Alberto e limitrofe, dove le quotazioni possono superare i 10 mila € al mq. Sempre in queste

zone i canoni di locazione annui sono di 240 € al mq. Buona la domanda anche nelle zone di Crocetta,

Vanchiglia e del nuovo polo universitario, denominato Ex-Italgas e situato tra Lungo Dora Siena e Corso

Regina Margherita. Tengono le attività legate alla ristorazione e ultimamente anche quelle per la cura degli

animali. In difficoltà l’abbigliamento a meno che non siano grandi marchi.

Continua la discesa dei valori per i negozi situati in vie non di passaggio dove, salvo prezzi particolarmente

convenienti, in questo momento si vende e si affitta molto poco. Alcuni investitori ne approfittano per

trasformare i locali commerciali in appartamenti da destinare soprattutto alla locazione per studenti.

Attese di rivalutazione per il quartiere di Barriera di Milano in seguito al completamento della “Spina”

di Torino, un intervento di riqualificazione lungo la vecchia ferrovia Torino Milano che sarà interrata.

In superficie, sull’area recuperata, sorgeranno molti locali commerciali per i quali si registrano già delle

richieste.

FIRENZE

Le vie più commerciali sono le direttrici monumentali, quelle che garantiscono il passaggio dei turisti

(sette milioni di turisti all’anno transitano per il centro storico della città toscana): piazza della Repubblica,

via Calzaiuoli, via Roma, piazza della Signoria, via Tornabuoni sono le strade a cui si interessano soprattutto

i marchi più importanti e dove, per insediarsi, occorre pagare cospicue buonuscite.

Molto richieste anche le strade che partono dalle Porte più importanti di Firenze (piazza Beccaria, Porta

Romana, piazza della Libertà, Porta al Prato ecec) e che consentono l’accesso al centro. Anche in questo

caso si tratta di zone ad alto passaggio pedonale perché non è consentito l’accesso automobilistico. Le

quotazioni di un locale commerciale in quest’area sono di 4000 € al mq per salire a valori molto più elevati

quanto più ci si avvicina al cuore storico della città. Le location top infatti sono via Tornabuoni, piazza della

Repubblica, via Calzaiuoli.

Al di fuori delle porte, il mercato dei locali commerciali è in difficoltà: ci sono numerose botteghe

artigiane ormai vuote.

ROMA

Tra le vie di passaggio più richieste ci sono via Conca d’oro, via Ugo Ojetti, viale Libia, viale Eritrea, corso

Trieste e viale Regina Margherita. Le quotazioni più elevate si registrano su viale Regina Margherita (35 € al

mq annuo per gli affitti e 7000-8000 € al mq per le compravendite).

Altre vie ambite sono via Prenestina, via Malatesta, via di Acqua Bullicante, dove però c’è poca offerta

di locali commerciali sia in vendita e sia in acquisto. Un negozio in “via di passaggio” ha un valore medio

di 3000 € al mq, 1100 € al mq quello posizionato in “via non di passaggio”. Sulle locazioni i canoni sono

rispettivamente di 35 € al mq al mese e di 15 € al mq al mese.

All’Eur le strade che destano maggiore interesse sono viale Beethoven, viale Europa e viale Americhe dove

comunque si registra un turn over molto alto. Resistono solo le attività storiche, quelle specializzate e

quelle legate al bar e alla ristorazione. All’Eur sulle vie di passaggio c’è un canone medio annuo di 380 €,

20 € in meno sulla circonvallazione Ostiense.

NAPOLI

Le strade più commerciali sono corso Garibaldi, piazza Garibaldi, corso Umberto, via Foria, via Chiaia e

via Roma. Si tratta di aree commerciali dove si concentrano prevalentemente negozi di abbigliamento,

scarpe e accessori. Su corso Umberto e via Chiaia si registrano canoni di 720 € al mq annuo, quotazioni

leggermente inferiori per corso Garibaldi e piazza Garibaldi, mentre è più esclusiva l’area di via Roma

dove si arriva a pagare 1000 € al mq annuo.

Soccavo ha risentito delle problematiche legate alla situazione socio-economica generale evidenziando

ribassi dei prezzi e dei canoni. Posillipo è un quartiere ad alta densità abitativa e residenziale, nonostante

i prezzi siano più accessibili (4000-5000 € al mq), le transazioni commerciali sono difficili. Fuorigrotta è una

zona molto popolare, dove però sono presenti marchi importanti e di qualità, situati quasi esclusivamente

nelle due strade principali, viale di Augusto e via Leopardi. La parte di viale di Augusto dove si trovano

alcuni istituti di credito è tra le più rinomate del quartiere; qui ci sono locali storici che costano 7000 € al

mq, a fronte di una media 5000 € al mq. Importante anche il tratto di via Leopardi nei pressi della Ferrovia

Cumana, che presenta quotazioni fino a 10 mila € al mq, perché è una zona di notevole passaggio; la parte

centrale ospita pochi marchi, pertanto il prezzo scende a 5500 € al mq, fino a toccare valori di 4000-4500

€ al mq nella zona tra la tangenziale e lo Stadio San Paolo. La collina del Vomero, zona pedonale, è ad alta

concentrazione commerciale; lo è ancor di più Via Scarlatti, nonostante l’area pedonale abbia dimensioni

più ridotte: nei tratti più importanti i prezzi raggiungono 15 mila € al mq, in quelli meno rinomati si

scende a 8 mila €, mentre per l’affitto si devono mettere in conto 1700 € al mq annuo. Da segnalare che

sempre più spesso l’attenzione degli investitori e degli imprenditori si sta spostando verso il Vomero

Alto, nell’area dei Colli Aminei, un tempo poco richiesta dal punto di vista commerciale ma oggi molto

apprezzata perché competitiva dal punto di vista dei valori: in questa zona un negozio da 30 mq si

acquista con una spesa massima di 5000-6000 € al mq ed il canone di locazione non supera 350 € al mq

annuo. In zona Vomero nel 2013 alcune attività storiche hanno cessato la loro attività.

PALERMO

Nel capoluogo siciliano si sta verificando un cambiamento radicale: storiche aziende (grandi e piccole)

palermitane hanno chiuso o sono in sofferenza, mentre nuove attività e nuove tipologie di immobili

(grossi centri commerciali) avanzano. Numerose aziende abbandonano il centro città (ad oggi,

per esempio, nella centralissima Via Roma ci sono molti locali commerciali vuoti) per spostarsi nei

centri commerciali sorti nelle periferie. In centro resistono bene le attività di ristorazione e i marchi di

abbigliamento più rinomati, mentre le aziende in franchising investono nei centri commerciali.

Via Ruggero Settimo è una delle strade più importanti di Palermo, dove si sono insediati i più famosi marchi

di moda. I canoni di locazione possono arrivare anche a 500 € al mq annuo.

Il mercato immobiliare di Palermo potrebbe avere degli effetti in seguito alla fine dei lavori della nuova

linea metropolitana (che collega via LaMalfa con Brancaccio passando per il centro) e del nuovo sistema

tram, che collegherà molto più facilmente il centro con le periferie. Molte tipologie di immobili soffrono per

la presenza di questi cantieri che limitano l’afflusso di clienti. Al termine dei lavori molte zone della città

potrebbero rivalutarsi e di conseguenza anche gli immobili qui situati.