Mutui Casa in forte ripresa

I segnali di ripartenza sul mercato del credito sono sempre più evidenti. Le prime avvisaglie di

miglioramento si notano già dalla seconda metà del 2013, quando la contrazione dei volumi aveva

cominciato a rallentare, ma è dal 2014 che si hanno delle concrete note di ottimismo. Il primo trimestre

2015 si è chiuso con un ulteriore aumento delle erogazioni, che conferma il trend positivo degli ultimi

cinque trimestri. Il dato è suffragato anche dalle performance riscontrate mensilmente, che vedono

incrementi notevoli a partire dalla fine della scorsa estate e ben superiori al 50% da Febbraio 2015.

La domanda di mutui da parte delle famiglie è in crescita da Luglio 2013 e la Banca Centrale Europea sta

operando ormai da tempo per sostenere le erogazioni di finanziamenti sia alle famiglie sia alle imprese. Il

settore però rimane condizionato dalla situazione economica e finanziaria del nostro Paese e dell’intera

Eurozona, sarà perciò determinante l’andamento del mercato del lavoro e, di conseguenza, il clima di

fiducia delle famiglie. L’offerta bancaria è in miglioramento, si registrano infatti riduzioni degli spread sui

mutui destinati alla prima abitazione e con bassa percentuale di intervento sul valore dell’immobile. Le

politiche di erogazione rimangono prudenziali; la qualità del portafoglio degli istituti è un fattore

determinate che condiziona le scelte di erogazione.

In questo contesto risulta significativa l’analisi del prodotto elaborata dal Gruppo Tecnocasa, che verterà

sui primi sei mesi del 2015 e prenderà in esame parametri quali: finalità dell’operazione, tipologia, durata e

importo medio di mutuo di tutti coloro i quali hanno sottoscritto un finanziamento ipotecario attraverso le

agenzie a marchio Kìron ed Epicas.

FINALITÀ DELL’OPERAZIONE

Gli istituti di credito erogano mutui ipotecari per svariati motivi, pertanto si è preferito aggregarli in

categorie, secondo la seguente suddivisione:

 Acquisto: finanziamento acceso allo scopo

di acquistare un immobile.

 Consolidamento: finanziamento con il quale

si estinguono i debiti accumulati nel breve

periodo, sostituendoli con una nuova forma di

finanziamento con una diversa rata o una

differente tempistica di rimborso.

 Sostituzione e surroga: l’oggetto del

contratto non è una compravendita, in quanto si

richiede un altro mutuo per migliorare le

condizioni economiche del primo o per ottenere

altro denaro.

 Costruzione e ristrutturazione:

finanziamenti richiesti per provvedere in

Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa

autonomia alla realizzazione della propria abitazione oppure all’acquisto della casa e alla sua

successiva ristrutturazione.

 Liquidità: finanziamento concesso per motivazioni diverse da quelle dell’acquisto dell’abitazione, a

fronte di garanzie patrimoniali.

 Altro: categoria residuale che include tutte le finalità non rientranti nelle tipologie precedenti

(consolidamento, acquisto di spazi non residenziali, ecc.)

L’acquisto è, come logico aspettarsi, la motivazione principale per la quale si sottoscrive un mutuo e

rappresenta l’88% del totale delle richieste, mentre chi opta per la sostituzione o la surroga incide solo per

il 9%. Le operazioni di consolidamento dei debiti costituiscono l’1,2%, chi invece fa ricorso al finanziamento

per ottenere maggiore liquidità rappresenta l’1% del totale.

TIPOLOGIA DI TASSO

Gli istituti di credito erogano molteplici prodotti ipotecari, che in questa analisi sono stati raggruppati come

segue:

 Tasso variabile: prevede una rata collegata nel tempo ad un tasso di riferimento (solitamente

l’Euribor, oppure il tasso BCE) e ogni variazione positiva o negativa di tale tasso si traduce

automaticamente in un aumento o in una diminuzione della rata.

 Tasso variabile con CAP: ha le stesse caratteristiche del variabile puro, ma con l’opzione di avere un

tetto massimo (definito in fase di stipula del contratto) che il tasso non può superare.

 Tasso fisso: la rata non varia durante l’operazione in quanto il tasso applicato è definito nel

momento in cui viene sottoscritto il contratto in funzione del parametro di riferimento

(generalmente il tasso EurIRS).

 Tasso misto: prevede un mutuo flessibile perché offre la possibilità al mutuatario di passare da una

rata a tasso fisso ad una a tasso variabile, o viceversa, a scadenze predefinite al momento della

stipula del contratto.

 Rata costante: mutuo a tasso variabile con rata costante, in cui le variazioni del tasso di riferimento

incidono sulla durata del rimborso del mutuo.

Le dinamiche degli indici di riferimento evidenziano tassi che hanno raggiunto nuovamente valori

storicamente minimi e un costo del prodotto (spread) medio più contenuto rispetto agli anni passati. In

questo contesto si registra il sorpasso dei mutui a tasso fisso rispetto a quelli a tasso variabile: più della

metà dei mutuatari (il 57,6%) ha optato per la programmazione certa e sicura dell’impegno economico,

Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa

mentre il 31,4% ha preferito il tasso variabile puro. Rispetto a un anno fa è raddoppiata la quota di chi

sceglie il tasso fisso, passando da 27,6% nel primo semestre 2014 a 56,4%; dall’altra parte, invece,

diminuiscono le percentuali di tutte le tipologie variabili. Il tasso variabile “puro” adesso raccoglie poco

meno di un terzo delle preferenze, mentre un anno fa era il più richiesto e rappresentava il 43,3%; continua

la discesa del tasso variabile con CAP (da 7,3% a 0,7%), tengono meglio i mutui a rata costante, ma

comunque la loro incidenza è diminuita (da 20,8% a 11,1%).

DURATA DEL MUTUO

A livello nazionale la durata media del mutuo è stata

di 24,7 anni. Ragionando per fasce di durata, risulta

che quasi il 70% dei mutui è compreso tra 21 e 30

anni e il 29,9% si colloca nella fascia 10-20 anni.

I prestiti ipotecari di durata inferiore a 10 anni

rappresentano solamente lo 0,3% del totale a causa

dei costi elevati della rata mensile, ma il discorso è

diverso per le operazioni con periodi superiori a 30

anni. Queste tipologie hanno rate più economiche e

sono più accessibili alla clientela ma, poiché

vengono giudicate eccessivamente rischiose da

parte delle banche, sono poco praticate (infatti non

registriamo operazioni di tale durata).

Guardando la durata del mutuo per ripartizione geografica, si evince innanzitutto che quelli di durata più

elevata sono concentrati maggiormente nel Nord Italia, mentre al Sud e nelle Isole prevalgono duration

inferiori. I mutui compresi tra 21 e 30 anni sono il 77,5% nel Nord-Est, mentre nel Mezzogiorno tale fascia

incide per il 59,6%. L’Italia Centrale, invece, segue sostanzialmente la media generale.

Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa

IMPORTO DEL MUTUO

Nel primo semestre 2015 l’importo medio di mutuo erogato sul territorio nazionale è stato pari a circa

110.200 €. Il ticket medio varia in funzione della ripartizione geografica di riferimento, infatti nel Nord-

Ovest e nel Centro Italia si eroga mediamente più che a livello nazionale; nel Mezzogiorno e nelle Isole,

invece, il ticket medio risulta inferiore al dato complessivo, mentre il Nord-Est si mantiene sostanzialmente

in linea. In generale i valori più alti sono nelle regioni del Nord Italia (111.400 € nel Nord-Ovest e 109.900 €

nel Nord-Est), più bassi nelle Isole (104.900 €) e ancor di più nel Sud (101.800 €). La macroarea dove il

mutuo è risultato più elevato è quella dell’Italia Centrale, con un ticket medio pari a 118.800 €.

Segmentando il campione per fasce di erogato, si nota come la ripartizione sia più sbilanciata verso importi

di media entità. Il 40% dei mutui erogati è compreso tra 100 e 150.000 €, mentre il 38,5% si colloca nella

fascia inferiore (50-100.000 €). Poco più del 17% dei mutuatari, invece, ha ottenuto un finanziamento

superiore a 150.000 €.

Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa