Tubi nell’intercapedine, condominio citato in giudizio

L’approfondimento di questa settimana è destinato al commento della sentenza della Corte di Cassazione del 26 giugno 2015 n. 13295 sull’impossibilità di un condomino di collocare tubature nello spazio che separa l’appartamento con altra unità immobiliare, qualora lo stesso appartenga esclusivamente a un altro condomino e non sia da annoverare tra le parti condominiali. La lettura della recente sentenza è importante, perché il ragionamento svolto dalla suprema corte potrebbe essere replicato anche in altri simili casi, laddove vi sono dubbi se una parte dell’edificio debba essere considerata comune o di proprietà individuale.
La controversia
Il caso preso in esame dai giudici riguardava una controversia tra un condomino del primo piano ed un altro del piano soprastante.  Quest’ultimo era stato citato in giudizio per aver trasformato il tetto in un lastrico solare e per aver fatto passare attraverso il doppio soffitto e più precisamente attraverso l’intercapedine i tubi di scarico. La decisione finale stabilisce che l’intercapedine aveva la funzione di isolare l’appartamento del piano di sotto e quindi, apparteneva al proprietario dello stesso e l’altro condomino non avrebbe dovuto far transitare i tubi di scarico senza il permesso dell’interessato.
Parti individuali e comuni
Non sempre è facile stabilire se una parte dell’edificio sia pertinenza di un proprietario o di un altro in assenza di un titolo da cui si possa chiaramente evincerne la funzione. Se la parte è annoverata nell’elenco delle parti condominiali ex art. 1117 c.c. o comunque se risulta dal regolamento o da altro titolo che si tratta di una parte comune dell’edificio, si applicheranno le regole della comunione e ciascun condomino potrà servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. Ad esempio è condominiale l’intercapedine posta tra il piano di posa delle fondazioni e la soletta del piano interrato. Più difficile sarà individuare i limiti di disposizione nel caso di una intercapedine tra due unità immobiliari private o più in generale nel caso di una parte di proprietà individuale che però sia funzionalmente collegata alla proprietà altrui come nel caso preso in esame.
Pertinenza
Ai sensi dell’art. 817 del codice civile è pertinenza quella cosa accessoria asservita funzionalmente ed in maniera durevole all’utilità o ad ornamento di un’altra cosa principale. Il concetto di pertinenza è importante per risolvere eventuali dubbi sull’appartenenza di una parte dell’edificio ad un condomino o ad un altro. Il vincolo pertinenziale è caratterizzato da un elemento soggettivo e da un altro oggettivo. Sotto il profilo soggettivo è necessario che la cosa accessoria sia asservita a quella principale per volontà del proprietario di quest’ultima. Sotto il profilo oggettivo è richiesto che il bene pertinenziale abbia un vincolo funzionale in modo durevole con il bene principale.
Criteri da seguire
Per stabilire a chi appartiene l’intercapedine che suddivide due proprietà immobiliari la Cassazione ritiene necessario, qualora dal titolo di acquisto non risulti diversamente, verificare chi tra i due proprietari tragga vantaggio sotto il profilo oggettivo e soggettivo dello spazio tra le unità immobiliari. In questo caso le opere che impediscono il pari uso della intercapedine devono essere rimosse.