MERCATO IMMOBILIARE BOLOGNA, Investitori attivi nelle zone universitarie
Nel secondo semestre del 2014 le quotazioni immobiliari di Bologna sono diminuite del 2,3%. Per
l’intero 2014 la contrazione dei valori è stata del 6,9%.
Continua la diminuzione dei prezzi nel centro di Bologna, dove comunque tiene la domanda ad uso
investimento ad opera dei genitori degli studenti universitari. La zona centrale sotto le Due Torri e’
comunque molto ambita e richiesta. Buono l’andamento della macroarea di Murri-San Mamolo e
di Mazzini-Savena. La prima è una zona comunque signorile e sempre ben richiesta, la seconda ha
una buona domanda per investimento avendo vicino l’Ospedale S. Orsola. La tipologia più richiesta
a Bologna è il trilocale con il 44,8%. Segue il bilocale con il 22,5%.
Lavori in corso: da segnalare che il Comune di Bologna ha ultimato la riqualificazione di via del
Porto all’altezza dei giardini “Cavaticcio”, migliorando il verde pubblico ed intensificando i servizi
(tra cui il museo d’arte moderna di Bologna MAMBO). Questo ha determinato una ripresa della
domanda nella zona che adesso suscita interesse tra i potenziali acquirenti che qui trovano
soluzioni degli anni ’60-’70 a prezzi medi di 2000 € al mq.
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
Speciale Grandi Città
Variazione percentuale dei prezzi delle macroaree (IIsem2014 su I sem 2014)
L’ANDAMENTO NELLE MACROAREE
MACROAREA CENTRO
Le zone centrali di Bologna hanno registrato una contrazione del 5,7% nella seconda parte del
2014.
ZONA INDIPENDENZA-MARCONI
Nella seconda parte del 2014 le quotazioni delle abitazioni nella zona di Indipendenza-Marconi
hanno segnalato un leggero ribasso soprattutto sui tagli più grandi di cui c’è abbondante offerta
sul mercato. Ad acquistare numerosi genitori di studenti universitari ed investitori che poi
affittano a studenti. La zona più costosa e anche particolarmente ambita è quella centrale, sotto le
due Torri, corso Indipendenza, via Ugo Bassi dove per i piccoli tagli si raggiungono valori di 4000 €
al mq (in buono stato) mentre per una soluzione usata i prezzi oscillano tra 2500 e 2600 € al mq.
Le nuove costruzioni hanno valori medi di 3200 € al mq. Più difficile vendere gli immobili nella
zona a ridosso della Stazione dove si registrano valori medi di 2200-2300 € al mq. Da segnalare
che il Comune di Bologna ha ultimato la riqualificazione di via del Porto all’altezza dei giardini
“Cavaticcio”, migliorando il verde pubblico ed intensificando i servizi (tra cui il museo d’arte
moderna di Bologna MAMBO). Questo ha determinato una ripresa della domanda nella zona che
adesso suscita interesse tra i potenziali acquirenti che qui trovano soluzioni degli anni ’60-’70 a
prezzi medi di 2000 € al mq.
ZONA SAN FELICE-SANT’ISAIA
Sul mercato immobiliare della zona di S.Felice-S.Isaia si registra ancora una certa distanza tra
le richieste dei venditori e la disponibilità di spesa espressa dai potenziali acquirenti. Parliamo
di zone molto ricercate sia da chi cerca la prima casa e sia dagli investitori essendo vicina
all’Università. E’ molto apprezzata dagli studenti perché servita e con un’elevata concentrazione di
attività commerciali e locali per l’intrattenimento. La zona più apprezzata è quella di via Saragozza
che porta verso le zone verdi dei colli bolognesi. Una soluzione di questo tipo, in buono stato
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
Speciale Grandi Città
o ristrutturata ha prezzi medi di 3000 € al mq. Da ristrutturare circa 1800-2000 € al mq. Lungo
Strada Maggiore e via Santo Stefano sorge un’area signorile dove i valori medi oscillano da
2500 € al mq a 3500 € al mq con punte di 4000 € al mq nella zona di via Castiglione. Signorile e
prestigiosa, sebbene leggermente meno apprezzata, Riva San Vitale, dove i prezzi sono più bassi e
si attestano a 2000-2100 € al mq per l’usato non ristrutturato e 3000-3100 € al mq per abitazioni
ristrutturate. Molto elevata la domanda in zona di box e posti auto di cui c’è però bassa offerta in
e per i quali si spendono mediamente intorno a 60 mila €. Sul mercato delle locazioni si muovono
prevalentemente studenti che ricercano immobili arredati. Il contratto maggiormente stipulato è
quello a canone concordato con cedolare secca. Per un bilocale si spendono mediamente intorno
a 600 € al mese.
MACROAREA MAZZINI-SAVENA
La macroarea Mazzini-Savena ha registrato valori stabili.
ZONA MAZZINI
La zona Mazzini ha il vantaggio di essere vicina all’Ospedale S.Orsola e per questo motivo suscita
l’interesse da parte degli investitori alla ricerca di trilocali da destinare alla locazione di studenti
o lavoratori fuori sede. Gli investitori in genere hanno un budget compreso tra 150 e 180 mila
€. L’offerta immobiliare è eterogenea. Ci sono soluzioni popolari degli anni ’50 e degli anni ’70
che si concentrano in modo particolare nella zona compresa tra via Mazzini e via Massarenti che
hanno quotazioni medie di 1600-1700 € al mq. Nel tratto compreso tra via Mazzini e via Murri
l’offerta immobiliare è molto bassa: ci sono soluzioni di pregio tra cui anche ville e villette in
stile liberty che si scambiano a prezzi medi di 2000 € al mq se in buono stato e 3000 € al mq se di
nuova costruzione. Poche le nuove costruzioni presenti in zona che hanno prezzi medi di 4000 €
al mq. Sul mercato delle locazioni la domanda è molto vivace grazie alla presenza di studenti e di
lavoratori fuori sede.
MACROAREA SAN DONATO-SAN VITALE
Diminuiscono del 3,6% i valori immobiliari nella macroarea di San Donato-San Vitale.
ZONA MASSARENTI
Mercato immobiliare rallentato nella zona di Massarenti che vede protagonisti soprattutto
coloro che sono alla ricerca della prima casa e in diminuzione gli investitori nonostante si tratti di
una zona universitaria e vicina all’Ospedale S.Orsola. L’area più apprezzata è quella di Mengoli,
compresa tra via Mazzini, via Massarenti e via Azzurra dove si concentrano le abitazioni di qualità
e ci sono anche delle piccole aree verdi. Una soluzione ristrutturata in questa zona costa circa
2000 € al mq. Allontanandosi verso l’esterno le quotazioni scendono a 1700 € al mq.
ZONA SAN DONATO-SAN DONNINO
Quotazioni in calo nell’area di San Donato e San Donnino. E’ un’area caratterizzata dalla presenza
di numerose infrastrutture come l’università, l’ospedale Sant’Orsola, la sede della Regione, la
Fiera di Bologna, la sede dell’Unipol ed il nuovo centro direzionale della Guardia di Finanza. A
cercare casa sono in prevalenza famiglie, a seguire genitori di studenti universitari. In generale
le aree più richieste sono viale della Repubblica, via della Torretta e la zona di San Donnino,
dov’è possibile acquistare appartamenti degli anni ’60 in buono stato a 1600-1700 € al mq. Su
viale della Repubblica si trovano inoltre tipologie costruite tra il 2000 ed il 2005, alcune anche in
edilizia convenzionata, con quotazioni comprese tra 2300 e 2800 € al mq. Da segnalare che l’intera
area di San Donato e San Donnino negli ultimi anni ha subito un processo di riqualificazione
grazie alla realizzazione di nuovi parchi verdi, di un nuovo mercato di prodotti tipici in zona
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
Speciale Grandi Città
piazza Spadolini e, nel 2014, al completamento di una nuova pista ciclabile che percorre tutta via
San Donato partendo dal centro sportivo Record per finire dentro le mura della città in centro
storico. Nell’area di via San Donato e via Zamboni il mercato delle locazioni universitarie è molto
sviluppato. A cercare casa ci sono studenti che provengono dalla dorsale adriatica, dalla Sicilia e
dalla Calabria.
MACROAREA BOLOGNINA-CORTICELLA
La macroarea di Bolognina-Corticella ha segnalato una contrazione del 3,3%.
ZONA BOLOGNINA-PIAZZA DELL’UNITA’
Il mercato immobiliare della zona di Bolognina-Piazza dell’Unità vede prezzi ancora in ribasso
e questo ha determinato una ripresa della domanda rispetto a sei mesi fa. Si ricercano
prevalentemente prime case. La zona più apprezzata è quella che si sviluppa intorno a via
Matteotti dove le quotazioni al mq possono arrivare intorno a 2000 €. Meno dinamica la zona di
via Carracci alle spalle della Stazione Ferroviaria dove negli ultimi anni si sono realizzati i lavori per
l’Alta Velocità che hanno determinato una serie di disagi oramai superati. Da segnalare che anni
fa sono partiti i lavori per il recupero dell’ex Mercato Ortofrutticolo che hanno portato alla nascita
della nuova sede del Comune e di centinaia di appartamenti, parte di questi ora invenduti sul
mercato. Sul mercato delle locazioni si registra una buona domanda alimentata da coloro che non
riescono ad accedere al credito, tra cui molti immigrati. Si stipulano prevalentemente contratti a
canone concordato. Per un bilocale si spendono mediamente 450 € al mese.
MACROAREA SAFFI
La macroarea di Saffi ha registrato una contrazione dei valori immobiliari del 2,1%.
ZONA SARAGOZZA
Nel quartiere Saragozza i prezzi hanno registrato una contrazione dei valori e questo ha
facilitato l’incontro tra domanda ed offerta oltre che un ritorno dei giovani al primo acquisto. In
diminuzione le compravendite ad uso investimento nonostante la presenza di domanda di affitto
da parte di studenti universitari. Ci sono abitazioni tipiche bolognesi costruite intorno agli anni ’30,
soluzioni signorili in stile liberty, appartamenti in contesti di prestigio dei primi anni del 1900
situati nelle zone che si sviluppano verso la collina e in quelle che vanno verso il centro di Bologna.
Le soluzioni più signorili, in buono stato, al momento non superano i 3000 € al mq, mentre sulle
abitazioni di tipo civile non si superano i 2000 € al mq. Ville indipendenti si possono trovare in via
di Casaglia e via Perti, costruite tra gli anni ’20 e gli anni ’30 hanno quotazioni intorno al milione
di €. Sul mercato dei box le quotazioni sono elevate perché c’è poca offerta: spesso le abitazioni
presenti in zona non hanno box con le dimensioni adatte al parcheggio di un macchina. Un box
singolo ha valori medi di 30-40 mila €.
Sul mercato delle locazioni si registra un a buona domanda e i canoni di locazione di un trilocale
sono di 600-700 € al mese, 500 € al mese per un bilocale.
MACROAREA MURRI-SAN MAMOLO
La macroarea di Murri-San Mamolo ha segnalato prezzi in ribasso dello 0,7%.
ZONA MURRI-CASTIGLIONE ALTA-SAN MAMOLO
Nella seconda parte del 2014 le quotazioni delle abitazioni nella zona di Murri, Castiglione Alta e
San Mamolo sono in leggera diminuzione. I venditori non accettano di abbassare i prezzi a valori
simili a quelli dei quartieri più periferici e per cui chi ha un budget limitato si sposta nelle zone più
economiche dove l’offerta immobiliare è di qualità inferiore.
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
Speciale Grandi Città
Una delle aree più apprezzate per i prezzi più contenuti è Murri Bassa. L’offerta edilizia consiste
in palazzi degli anni ’50-’60, in cui un appartamento in buone condizioni si scambia a 1800€ al
mq. I valori delle nuove costruzioni oscillano tra 4000 e 4200 € al mq. Mercato completamente
diverso per la zona di Murri Alta che si estende verso i colli bolognesi dove i prezzi di richiesta
dei proprietari si aggirano intorno a 3500 € al mq e non sempre trovano il favore dei potenziali
acquirenti. Esclusiva la zona che si sviluppa a ridosso dei Giardini Margherita, dove una tipologia in
stile Liberty in ottimo stato costa intorno a 3500 € al mq.
Il mercato delle locazioni sta incontrando un andamento positivo, in quanto la domanda è in
aumento. I contratti maggiormente stipulati sono quello a canone libero e quello a canone
concordato. Per un trilocale si spendono mediamente 600 € al mese, per un quattro locali 800 € al
mese.
