I TREND DEL MERCATO IMMOBILIARE ITALIANO

Scenario generale

Nel 2013 la diminuzione dei prezzi immobiliari è stata tra le più forti dal 2007, ma il 2013 è stato anche

l’anno in cui si sono intravisti i primi spiragli di cambiamento. Si è registrata una maggiore propensione

all’acquisto immobiliare, più fiducia nel mercato e una maggiore consapevolezza da parte dei potenziali

acquirenti e dei potenziali venditori. E se l’aggravio fiscale ha colpito in parte il mercato immobiliare nella

sua componente di investimento, nel secondo semestre dell’anno la nuova tassazione sulle compravendite,

gli incentivi fiscali sulla ristrutturazione e la riqualificazione energetica delle abitazioni, hanno dato una

nuova spinta all’acquisto della prima casa.

I potenziali acquirenti sono più informati, sanno che per acquistare oggi devono possedere già una parte di

capitale e che le banche sono più esigenti e più attente ad erogare; sono consapevoli che c’è molta offerta

sul mercato e che questo consente loro di poter scegliere con tranquillità e di spuntare dei prezzi validi.

D’altronde chi vende, in gran parte, ha ormai capito che la disponibilità di spesa media si è contratta e che

per vendere l’immobile occorre ribassare i prezzi, pena la lunga permanenza della casa sul mercato. Chi non

si adatta a questa logica e non ha necessità, preferisce affittare o rimandare la vendita.

Compravendite

Dal 2012 al 2013 si registra una contrazione delle compravendite residenziali del 9,2%. L’anno infatti chiude

con 403.124 transazioni.

Nelle grandi città, monitorate dall’Agenzia del Territorio, c’è stata una contrazione media delle

compravendite pari al 5,5%.

Dall’analisi delle stesse, realizzata dalle agenzie del Gruppo Tecnocasa nel corso del secondo semestre

del 2013, emerge che il 77,6% degli acquisti riguardano l’ abitazione principale, il 16,6% sono finalizzati

all’investimento e il 5,8% alla casa vacanza.

Rispetto ai semestri precedenti è in aumento la percentuale di coloro che acquistano la casa principale,

mentre si riduce ancora la componente ad uso investimento che non è però mai scoraggiata del tutto.

Criticità sul mercato immobiliare: impatto su prezzi e tempi di vendita

In questo momento sul mercato immobiliare italiano la criticità più forte è legata alle difficoltà che si

incontrano nel mondo del lavoro e, di conseguenza, nell’ accesso al credito, nonostante una maggiore

apertura all’erogazione da parte degli istituti di credito. A questo si aggiunge un’aumentata offerta di

immobili in vendita che rende più riflessivi i potenziali acquirenti. Infatti, gli ultimi dati sui tempi medi di

vendita sono di 181 giorni nelle grandi città, 202 gg nei capoluoghi di provincia e di 200 gg nell’hinterland

delle grandi città.

Tipologie immobiliari e preferenze degli acquirenti

La contrazione dei valori ha interessato prevalentemente le tipologie usate e in cattivo stato di

manutenzione. Gli acquirenti infatti sono diventati più attenti e soprattutto meno propensi a realizzare

importanti lavori di ristrutturazione, privilegiando così le abitazioni usate ma in buono stato. Hanno poi

preferito le soluzioni con riscaldamento autonomo e quelle in contesti condominiali decorosi al fine di

ridurre le spese. Sempre più importante la presenza dell’ascensore. Attenzione anche per la disposizione

degli spazi interni soprattutto quando consentono di ricavare una camera aggiuntiva. Il trilocale ed il

bilocale concentrano la maggioranza delle richieste, con bilocale in prevalenza a Milano, Roma, Napoli e