Manovra fiscale 2017: cambiano le regole per gli affitti brevi ai turisti
Per chi offrirà la propria casa ai turisti, direttamente o attraverso gli operatori di settore (agenzie immobiliari e siti internet), dal 1° giugno 2017 sarà sempre più difficile evadere il fisco.
Nella c.d. “manovrina fiscale” oggetto del Decreto Legge n. 50/2017 (di seguito, il D.L.), pubblicato sul supplemento ordinario 20/L della Gazzetta Ufficiale n. 95 ed entrato in vigore lo scorso 24 aprile 2017, rispunta infatti la tassa sulle locazioni brevi, quelle aventi una durata non superiore a 30 (trenta) giorni, a cui non si applica la normativa speciale della Legge n. 431/98, e che sono semplicemente disciplinate dalle poche norme contenute nel nostro codice civile (artt. 1571 e seguenti), caratterizzate dalla più completa libertà contrattuale delle parti.
Sebbene sia stata subito ribattezzata dalla stampa “tassa Airbnb”, dal nome di un noto sito web che gestisce gli affitti brevi, precisiamo subito che non si tratta di nuova imposta, perché la cedolare secca del 21% sugli affitti turistici è sempre stata considerata, dall’agenzia delle Entrate, come un obbligo alternativo al regime ordinario Irpef (v. circolare 26/E del 2011 e D.Lgs. n. 23/2011).
In altri termini, anche per questo tipo di locazioni, che assolvono a necessità di tipo turistico-vacanziero, il proprietario dell’immobile è da sempre tenuto a dichiarare il canone percepito e a pagare le relative imposte, nonostante non vi sia l’obbligo di registrazione del contratto. Il fatto che ciò non avvenga regolarmente è un capitolo a parte, ed è proprio la ragione che ha indotto il Governo ad intervenire con il provvedimento in esame.
La norma (art. 4 del D.L.), oltre a riconoscere ufficialmente la facoltà di optare per la cedolare secca al 21% come regime di tassazione dei canoni alternativo all’Irpef, introduce un meccanismo “anti-evasione” che modifica la modalità di riscossione delle imposte: viene infatti imposto ai gestori dei portali (siti) web, e alle agenzie immobiliari che trattano questo tipo di locazioni, di comunicare all’Agenzia delle Entrate i dati relativi ai contratti di affitto breve conclusi per il loro tramite, di operare una ritenuta alla fonte del 21% sugli “accrediti” effettuati dagli inquilini, e di riconoscere e versare questa “trattenuta” direttamente all’Erario: in sostanza, se nell’esecuzione del loro mandato gli intermediari hanno anche il compito di incassare gli affitti, essi devono agire quali sostituti d’imposta e i proprietari si troveranno quindi con le tasse (su quell’affitto breve) già pagate. In tal caso gli intermediari dovranno inviare ai proprietari la Certificazione Unica annuale con gli importi pagati a titolo d’imposta o di acconto, seguendo le modalità indicate dall’articolo 4 del D.Lgs. n. 322/98, dove indicare gli importi pagati al fisco.
La ritenuta del 21% (imposta speciale che sostituisce l’Irpef e l’imposta di registro) si applica, a decorrere dal 1° giugno 2017 per i contratti stipulati a partire da tale data, anche se il proprietario decide di non avvalersi dell’opzione della cedolare secca: in questo caso, l’importo versato costituirà un acconto sull’Irpef complessivamente dovuta dall’interessato per quell’anno fiscale.
A definire i dettagli di questi nuovi adempimenti per gli intermediari sarà un provvedimento dell’Agenzia delle Entrate, che dovrà essere emanato entro i 90 (novanta) giorni successivi all’entrata in vigore del D.L. (24 aprile 2017).
Se verrà approvata e confermata in sede di conversione del D.L., la norma dovrebbe arrestare l’emorragia fiscale nel settore delle locazioni turistiche, anche in ragione del fatto che la violazione delle nuove regole comporta delle sanzioni, per l’intermediario, da un minimo di € 250,00 sino a un massimo di € 2.000,00.
Si precisa che sono esclusi dalla cedolare secca in questione, gli affittacamere, le attività di agriturismo, i bed and breakfast che costituiscono un’attività ricettiva vera e propria e, in generale, le attività esercitate in forma d’impresa: il regime fiscale introdotto dal D.L. si applica infatti solo alle persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa.
Per le locazioni turistiche superiori a 30 (trenta) giorni, queste restano invece fuori dalla nuova norma, ma possono, come in passato, vedersi applicare la cedolare secca al 21%.
Altra novità contenuta nel D.L. è la possibilità di scegliere la cedolare secca anche per chi detiene la casa in comodato o come diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione) o, ancora, per chi è inquilino, e conclude una sublocazione.
La tassa Airbnb necessita però di alcuni accorgimenti che si auspica verranno apportati in sede di conversione del D.L.: sarà infatti assolutamente opportuno dare una definizione più precisa di “intermediario immobiliare che esercita la sua attività d’impresa anche attraverso la gestione di portali on-line”, posto che potrebbe rivelarsi assai difficoltoso considerare come intermediari immobiliari, i cosiddetti “property managers” e i portali di prenotazione on-line, che non abbiano una stabile organizzazione in Italia e che non quindi siano iscritti nel Registro delle Imprese.
Avv. Claudio Cavalera
