IL MATTONE ITALIANO RIALZA LA TESTA

risalita del mattone italianoSi confermano i segnali positivi dal mercato immobiliare italiano: le compravendite aumentano e i
prezzi stanno ormai volgendo alla stabilità. Il mattone, dunque, continua ad interessare gli italiani
grazie ai valori ormai a livelli minimi, ai bassi tassi e ad una rinnovata fiducia alimentata da un
discreto miglioramento del quadro macroeconomico del Paese.
A muoversi, nella prima parte del 2017, sono stati soprattutto gli acquirenti di prima casa, molti
dei quali avevano atteso il combinarsi dei queste condizioni favorevoli per acquistare e gli
investitori che, già nei semestri precedenti, avevano iniziato a riversare capitali nel settore, dopo
alcuni anni di incertezze.
La domanda è in aumento e l’offerta inizia a diminuire, soprattutto sulle tipologie di qualità per
posizionamento e stato di conservazione.
I tempi di vendita sono in diminuzione rispetto ad un anno fa ed attualmente nelle grandi città
sono di 141 giorni, nei capoluoghi di provincia di 167 gg e nei comuni dell’hinterland delle grandi
città di 162 gg.
QUOTAZIONI IMMOBILIARI
Nel primo semestre del 2017 le quotazioni immobiliari nelle grandi città sono in ribasso dello 0,4%.
Si tratta della contrazione più contenuta finora registrata e che ci induce a credere che la stabilità
sia prossima e la ripresa di valori vicina. Alcune grandi città, infatti, hanno già visto la variazione
dei prezzi tornare in territorio positivo, seppure in modo contenuto: Bologna (+1,1%), Milano
(+1,0%), Napoli (+0,7%) e Verona (+0,5%). Ancora in riduzione i valori delle altre metropoli, con
Genova fanalino di coda che registra una perdita del 3,0%. Le zone centrali hanno ottenuto
risultati migliori rispetto a quelle periferiche e semicentrali grazie alle top location, agli immobili di
prestigio e, in parte, agli investitori che hanno puntato spesso proprio su queste realtà. Si rafforza
nelle grandi città la tendenza all’acquisto ad uso investimento con finalità turistica.
I capoluoghi di provincia mettono a segno una contrazione dei valori pari allo 0,8%, con una
prestazione decisamente migliore rispetto al semestre precedente, mentre i comuni
dell’hinterland delle grandi città chiudono il semestre con -1,1% senza evidenziare particolari
cambiamenti. L’analisi per aree geografiche mostra un maggiore calo dei valori nel Centro Italia
(-1,1%), a seguire Sud e Nord entrambi con -0,7%.
DOMANDA, OFFERTA, DISPONIBILITA’ DI SPESA
Il trilocale, con 40,1%, raccoglie la maggioranza delle richieste nelle grandi città. A seguire il
quattro locali che raccoglie il 24,7% delle preferenze. Rispetto a sei mesi fa, si nota una
diminuzione della concentrazione sui trilocali ed un leggero aumento su monolocali, bilocali e
quattro locali. Questo risultato si può spiegare con un ritorno di interesse per i piccoli tagli da
parte degli investitori. A Milano il bilocale torna ad essere la tipologia più ricercata a poca distanza
dal trilocale. Negli altri capoluoghi di regione è il trilocale, con il 54,6% delle preferenze, la
tipologia più richiesta dai potenziali acquirenti.
L’analisi della disponibilità di spesa nelle grandi città registra un aumento della percentuale nella
fascia più bassa, cioè fino a 119 mila € dove si registra, tra l’altro, anche una maggiore
concentrazione. Trend simile per gli altri capoluoghi di regione e per i capoluoghi di provincia.
L’analisi dell’offerta sulle grandi città vede prevalere i trilocali (32,8%), seguono i quattro locali con
25%. Stesso risultato anche nelle altre realtà.

COMPRAVENDITE
Dall’analisi delle compravendite realizzate attraverso le agenzie del Gruppo Tecnocasa si rileva che
il 76,9% delle transazioni ha riguardato l’abitazione principale, il 17,6% la casa ad uso investimento
ed il 5,5% la casa vacanza. Rispetto ad un anno fa si rileva solo un leggero aumento della
componente ad uso investimento. La qualità immobiliare continua a premiare: un lieve aumento
dei prezzi spesso è stato registrato su immobili in buono stato. In questo semestre poi, grazie
anche agli investitori, si sono smaltiti gli immobili con caratteristiche che poco incontravano il
favore degli acquirenti (piani alti senza ascensore, piani terra) sempre che il prezzo fosse in linea
con il reale valore. Sempre più importante il peso delle spese condominiali. Anche sulle soluzioni
nuove i costruttori si sono dimostrati propensi ad avviare un’attività di repricing.
LOCAZIONI
Nel primo semestre del 2017 i canoni di locazione delle grandi città sono in aumento: +2,0% per i
monolocali, +1,2 per i bilocali e +1,1% per i trilocali. Su tutte le tipologie si conferma il segnale
positivo già intravisto nei tre semestri precedenti ed attribuibile prevalentemente ad una
diminuzione dell’offerta e ad una migliore qualità della stessa. Abbastanza invariata la
distribuzione della motivazione della ricerca della casa in affitto: il 60% cerca la casa principale, il
36,6% lo fa per motivi legati al lavoro e il 3,4% per studio. In lieve aumento la componente
lavorativa. Continua l’ascesa del contratto a canone concordato a cui si è fatto ricorso nel 28,1%
dei casi e che conferma così il suo appeal tra proprietari ed inquilini.
PREVISIONI
Per il 2017 si prevede il raggiungimento della stabilità dei valori per le grandi città ed un’ulteriore
diminuzione dei valori per l’hinterland delle stesse e per i capoluoghi di provincia, trend
confermato anche dal sentiment della nostra rete. Prezzi in lieve rialzo sono attesi per il 2018 solo
nelle grandi città (una crescita entro il 2%). Le compravendite potrebbero attestarsi intorno a
550-570 mila. Sul versante delle locazioni ci aspettiamo ancora leggeri ritocchi al rialzo per le
grandi città. L’andamento generale dell’economia e dell’occupazione nonché il comportamento
degli istituti di credito, incidendo sulla fiducia dei potenziali acquirenti, contribuirà a confermare o
meno questo scenario di mercato.

Fabiana Megliola
Responsabile Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa