IL MERCATO DEI B&B; QUANDO UNA FORMA DI INVESTIMENTO IMMOBILIARE INCONTRA L’OSPITALITÀ
Il 16,2% di coloro che hanno acquistato un'abitazione tramite le agenzie affiliate Tecnocasa e Tecnorete ha
scelto di farlo per investimento. In alcuni casi l’immobile è stato destinato ad attività di B&B. L’ultima
indagine su questa forma turistico-ricettiva, il “Rapporto B&B Italia 2016”, ha evidenziato che la presenza
dei B&B in Italia vede una particolare prevalenza al Nord e al Centro (72%), la restante parte si trova a Sud e
nelle Isole. La maggioranza degli ospiti sono italiani residenti nel Nord Italia, seguiti dal Centro e dal Sud; gli
ospiti stranieri, invece, arrivano da Germania, Francia, Regno Unito, Olanda, Svizzera, Austria, Spagna e Usa.
Il 51,4% di chi ha scelto questa forma di investimento lo ha fatto per aumentare le entrate familiari ed il
33,9% perché ne ha capito le potenzialità. La percentuale più elevata di B&B è stata aperta in località
balneari (18,3%), il 15,2% in città di medie dimensioni, il 14,6% in piccoli paesi ed il 13,4% nei grandi centri
urbani.
Dall’analisi del mercato immobiliare turistico mare realizzata dall'Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa è
emerso che il B&B è scelto come investimento in molte località di mare, vediamo quali: in Campania, nel
centro storico di Sorrento, ci sono prevalentemente immobili d’epoca che interessano soprattutto coloro
che desiderano aprire un B&B. In questo caso si ricercano soluzioni ampie, a partire da 100 mq, e le
quotazioni per soluzioni da ristrutturare sono di 4000-4500 € al mq. Nel Lazio sono le zone centrali di Gaeta
ad attirare giovani imprenditori che si sono rivolti ad immobili d’epoca, palazzi del 1800 e del 1900 che in
buono stato costano 2500 € al mq. Nel Salento, che negli ultimi anni ha visto un vero e proprio boom del
turismo, è soprattutto nel centro storico di Gallipoli che si acquistano prevalentemente le case tipiche del
posto in pietra leccese e con caratteristiche volte a stella o a botte. Nel centro storico si parla di valori di
2000 € al mq per i palazzetti d'epoca situati sulle mura e quindi fronte mare e di 1100-1300 € al mq per
quelle da ristrutturare. In Sicilia, a Castellammare del Golfo, è in aumento la domanda di abitazioni da
destinare a B&B: ci si indirizza su palazzine indipendenti da cui ricavare 2-3 appartamenti di 4 posti letto,
per un investimento di 150-200 mila €, ed ogni appartamento può essere affittato a 800-900 € a settimana
ad agosto e a 500-600 € a settimana a luglio.
Tra i capoluoghi di provincia si segnala La Spezia, città strategica da cui poter visitare le Cinque Terre e
Portovenere. Infatti si registrano richieste di case per avviare attività di B&B, generalmente soluzioni di 80
mq di stampo recente, necessariamente inserite in un palazzo con ascensore e ubicate nelle vicinanze della
Stazione Centrale, da cui partono i collegamenti diretti verso le Cinque Terre.
Tra le grandi città la fanno da padrone soprattutto quelle ad alta presenza turistica, come Verona, Roma e
Firenze.
A VERONA è attivo il Centro storico, dove diversi investitori sono intenzionati a mettere a reddito
l’immobile oppure ad avviare attività di B&B, infatti nel Centro Storico la domanda da parte di turisti italiani
e stranieri in cerca di stanze e appartamenti di taglio molto ampio da affittare giornalmente è alta e tocca
quasi il 40% della richieste totali di immobili in locazione. Una delle zone più ambite è piazza Erbe
caratterizzata da immobili storici realizzati a partire dal 1300-1400, spesso con facciate in tufo e alti soffitti
a cassettoni decorati a mano. Si tratta di abitazioni sottoposte a vincolo storico che, se già ristrutturate, si
possono acquistare mediamente a circa 4500 € al mq, ma le quotazioni possono toccare punte anche molto
più elevate. Per le tipologie completamente da ristrutturare la spesa scende a 3300 € al mq circa.
Prestigiosa anche zona Duomo, dove un appartamento degli anni ’50 con vista sull’Adige e sulle colline si
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
può acquistare con una spesa di 4000 € al mq se in buone condizioni. Quotazioni similari si registrano
nell’area di piazza Bra, anche se i valori variano molto a seconda della tipologia, in questa zona infatti si
trovano soluzioni realizzate a partire dal 1300 fino ad arrivare al 1967. Appetibile zona Filippine, che si
sviluppa sul Lungadige nei pressi dell’università ed è composta da soluzioni storiche e da soluzioni
ricostruite dopo i bombardamenti della seconda guerra mondiale. Qui un appartamento completamente
ristrutturato si vende a 3500-3700 € al mq, un buon usato vale circa 3000-3100 € al mq, mentre per una
tipologia da ristrutturare si spendono tra 2000 e 2300 € al mq. Sporadici acquisti di B&B anche nel quartiere
di Borgo Roma-Golosine. La parte storica di Borgo Roma si configura come una zona abbastanza omogenea
che risale agli anni ’60, eccetto qualche sporadico edificio in stile Liberty presente esclusivamente su via
Trieste. Gli appartamenti allo stato originario si valutano 700-800 € al mq, quelli in buono stato 1200-1300
€ al mq e quelli ristrutturati negli ultimi dieci anni 1800-2000 € al mq
A ROMA tra le zone più gettonate c’è il centro della città, che vede sempre una domanda sostenuta ad uso
investimento. Chi cerca per realizzare un B&B predilige le soluzioni da ristrutturare per poterle
personalizzare in base alla camere da ricavare. Via Cassiodoro, via Tacito e via Cavour sono le zone
maggiormente apprezzate, qui si concentrano per lo più palazzi di stile umbertino e le quotazioni per una
soluzione da ristrutturare sono di 6000-7000 € al mq. Altra zona che fa registrare una buona domanda da
parte di chi intende avviare un’attività di B&B è quella di San Pietro-Gregorio VII-Trastevere. Il budget
medio è compreso tra 280 e 310 mila € e si ricercano appartamenti di 60-70 mq, possibilmente già
ristrutturati e ubicati nelle vicinanze delle fermate dei bus o almeno del Vaticano. Qualche richiesta
proviene anche da residenti fuori Roma, che ricercano tipologie inizialmente da affittare a turisti per poi
eventualmente abitarci in futuro. La zona maggiormente apprezzata si sviluppa tra Porta Cavalleggeri e le
mura vaticane, dove per un’abitazione in buono stato si spendono 4300 € al mq, circa 100-200 € al mq in
più rispetto alla zona di Gregorio VII, dove la maggioranza degli immobili risale agli anni ’60 ed è dotata di
spazi esterni e ascensore, ma è più lontana dai principali luoghi di interesse e notevolmente più esposta al
traffico essendo un tratto ad alto scorrimento.
Nelle zone centrali di FIRENZE la domanda finalizzata all’avvio di un Bed & Breakfast proviene soprattutto
da investitori del Sud Italia che si orientano prevalentemente sull’affitto. Il loro budget tocca 3000 € al
mese nelle zone centrali e può scendere a 1500-2000 € al mese nelle zone più interne. Si ricercano
appartamenti di grandi dimensioni (130-150 mq), anche da ristrutturare, ma dotati di almeno 5 camere,
inseriti in contesti storici e impreziositi di vista sull’Arno o su piazze e monumenti caratteristici della città.
Da segnalare il sempre più crescente interesse da parte di piccoli risparmiatori verso l’investimento a scopo
turistico. Si tratta quasi sempre di fiorentini che ricercano monolocali o bilocali con soffitti alti e vista sui
principali monumenti su cui spendere tra 200 e 250 mila € e ricavare circa 100 € a settimana. Non mancano
le richieste da parte di stranieri, che però preferiscono gli appartamenti già in buone condizioni.
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
