IL MERCATO DELLE VIE DELLO SHOPPING AI “TEMPI” DEI SALDI
Sono iniziati i saldi e sono numerose le persone che affollano le strade dello shopping alla ricerca
dell’affare. Secondo Confesercenti l’avvio dei saldi invernali 2016 si sta rilevando positivo, con un
aumento medio delle vendite del 5% rispetto al 2015. Il sondaggio sull’andamento delle vendite di
stagione condotto da Confesercenti segnala le seguenti tendenze: buona affluenza e code di clienti nei
negozi a Firenze; aumento delle vendite tra il 5 ed il 7% stimato a Torino; budget previsto in aumento
anche a Milano, dove però il primo giorno dei saldi vede ancora poche code davanti ai negozi, mentre a
Roma “i commercianti ritengono la situazione ancora in evoluzione”.
MILANO
Mercato sempre dinamico nella zona di Corso Como, piazza XXV Aprile e strade limitrofe. Interesse in
crescita per la zona di via Pasubio dove sono a buon punto i lavori di riqualificazione nell’ex area Feltrinelli e
dove i prezzi immobiliari sono più bassi: 3500 € al mq per le soluzioni da ristrutturare e 4000-4500 € al mq
per quelle in buono stato. Corso Como attira soprattutto gli investitori e gli acquirenti più giovani. I prezzi
per soluzioni in buono stato sono di 5000-5500 € al mq con top prices di 7000 € al mq per le soluzioni
particolarmente signorili ed in ottimo stato. La zona di corso Garibaldi, largo La Foppa, via Palermo, largo
Treves attira l’attenzione di acquirenti stranieri (cinesi nell’ultimo periodo). In questo momento si riscontra
offerta di tagli molto grandi, attici con terrazzo da 200-300 mq per i quali la richiesta sfiora i 4 milioni di € e
per questo motivo è difficile l’incontro tra domanda e offerta. In corso Garibaldi i prezzi partono da 5000 €
al mq per le tipologie da ristrutturare per toccare prezzi top di 9000 € al mq per quelle completamente
ristrutturate. Valori simili anche per gli immobili che affacciano su Largo Treves. Su via Pontaccio le
abitazioni ristrutturate costano 8000 € al mq. Restano abbastanza invariate le quotazioni in via
Borgonuovo (12 mila € al mq per soluzioni signorili ristrutturate), piazza del Carmine e Monte di Pietà (10-
11 mila € al mq), Fiori chiari e Fiori scuri (8-10 mila € al mq).
Nella prima parte del 2015 le quotazioni delle abitazioni nella zona di Porta Romana sono in leggera
diminuzione, in particolare sui tagli più grandi di cui c’è molta offerta sul mercato. La zona signorile, per
eccellenza, è il quadrilatero di via Quadronno, via Anelli, via Vigoni, via Crivelli, includendo l’elegante Bianca
di Savoia e la tranquilla via Mercalli; qui i prezzi di compravendita per immobili in buono stato sono di
6000 € al mq. Piacciono le soluzioni situate in via Lamarmora, via Curtatone e via Orti dove per bilocali
degli anni ’60-’70 si spendono mediamente 4000-4500 € al mq.
Nei primi sei mesi del 2015 le quotazioni delle abitazioni nella zona compresa tra viale Plinio e corso
Buenos Aires ha segnalato stabilità di valori. Parliamo di un’area caratterizzata da soluzioni d’epoca alcune
delle quali particolarmente signorili e situate in piazzale Lavater, via Morgagni e via Eustachi. Su queste
ultime tipologie si ricercano prevalentemente tagli grandi, oltre i 120 mq e si toccano quotazioni di 5000 €
al mq per le soluzioni ristrutturate, contro una media della zona di 4000 € al mq. Avvicinandosi a corso
Buenos Aires il mercato cambia a seconda del posizionamento.
TORINO
Nelle zone centrali di Torino i valori immobiliari sono scesi del 5,8%. I valori delle abitazioni situate nell’area
di via Roma, via Lagrange e via Carlo Alberto sono diminuiti nella prima parte del 2015. La zona offre anche
tipologie molto signorili con affacci sul Po (lungopo Diaz) e sulle colline. Signorili anche le abitazioni che si
affacciano su via Lagrange, via XX Settembre e via Alfieri dove le soluzioni ristrutturate possono arrivare
anche a 5000 € al mq. Su via Fratelli Caliandro e via Mazzini si registra un certo dinamismo di
compravendite : si acquistano prevalentemente soluzioni d’epoca della fine del 1800 con quotazioni medie
di 2500 € al mq. Una tipologia d’epoca in buono stato si acquista con una spesa media di circa 4000 € al mq.
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
Nei primi sei mesi del 2015 le quotazioni delle abitazioni nella zona di Crocetta-Rosselli sono in leggera
diminuzione. Le tipologie più prestigiose si concentrano tra corso Einaudi, corso Galileo Ferraris, corso Stai
Uniti e corso Duca degli Abruzzi. Parliamo di immobili signorili dei primi anni del 1700 e di villette singole le
cui quotazioni hanno valori medi di 5000 € al mq (se da ristrutturare). In generale si registrano valori medi
di 2200 € al mq per soluzioni da ristrutturare e di 2800 € al mq per quelle già ristrutturate. Le richieste di
locazione arrivano soprattutto da studenti universitari che cercano immobili a ridosso del Politecnico,
possibilmente arredati e in buono stato di conservazione. Da segnalare che, a breve, al confine con il
quartiere di San Paolo, sorgerà un nuovo collegio universitario.
FIRENZE
Il mercato immobiliare nelle zone centrali di Firenze è molto dinamico. Nella zona di Santa Croce
continuano gli acquisti ad uso investimento che si indirizzano soprattutto su bilocali e trilocali. In genere
investono cifre medie di 200-250 mila €. Si indirizzano soprattutto nella zona intorno a piazza Santa Croce
dove per un appartamento in buono stato si spendono mediamente intorno a 4000-5000 € al mq. Tipologie
particolarmente signorili sono disponibili in piazza S. Croce, piazza del Duomo, Lungarno. Le dimensioni di
un appartamento prestigioso sono in genere comprese tra 200 e 300 mq. Per queste tipologie i valori sono
compresi tra 5000 e 6000 € al mq. Quotazioni di 5000 € al mq si incontrano in piazza d’Azeglio, dove gli
appartamenti sono ricercati per le ampie metrature e i soffitti alti. Sul Lungarno i valori sono rimasti
invariati: 5500 € al mq per appartamenti con vista e 4000 € al mq per quelli senza affaccio. In centro sono
presenti anche appartamenti più popolari che hanno quotazioni intorno a 2700 € al mq (da ristrutturare).
Nella zona di San Gallo si muovono sia acquirenti di prima casa sia investitori (per fare casa vacanza, per i
figli studenti e altro). Sul mercato residenziale sono molte le giovani coppie (30-40 anni) che optano per
trilocali o quadrilocali prediligendo appartamenti già ristrutturati. Tra le zone più richieste si segnalano
quelle più vicine a San Lorenzo e quella che si sviluppa da piazza S. Marco verso il Duomo. La
riqualificazione di San Lorenzo e del Mercato Centrale, con la creazione di bar e ristoranti al primo piano, ha
riqualificato molto l’area. Di ciò hanno beneficiato anche le abitazioni, di stampo popolare che infatti in
buono stato costano 3000-3500 € al mq e possono raggiungere 4000-4500 € al mq se dotate di vista sui
monumenti. Gli immobili di pregio si concentrano prevalentemente intorno a piazza del Duomo dove ci
sono palazzi del ‘600 e del ‘700, con ampie metrature, affreschi, travi a vista e a volte terrazzo, quest’ultimo
elemento può far rivalutare l’immobile anche del 20% in più. Le quotazioni degli immobili di particolare
pregio si aggira intorno a 4800 € al mq con punte di 6000 € al mq per gli attici particolarmente lussuosi.
ROMA
Il Cuore di Roma ha mantenuto invariate le proprie quotazioni immobiliari nella prima parte del 2015; si
registra un ribasso, peraltro contenuto, soltanto a piazza Navona e un leggero rialzo dei prezzi in Campo dei
Fiori e nella zona di XX Settembre. Chi ricerca la prima casa si orienta in zona Prati per evitare soprattutto la
ZTL del Centro, ha un budget che oscilla da 300 mila al milione di euro e opta per tagli di 70-80 mq; la
tipologia più apprezzata è l’attico con ampio spazio esterno, possibilmente con vista sui monumenti. Nel
cuore di Roma, al Pantheon e al Ghetto Ebraico non si superano gli 8000 € al mq per le soluzioni da
ristrutturare, ma le abitazioni in buono stato raggiungono punte di 10 mila € al mq. I valori salgono ancora
per le soluzioni posizionate in via del Babuino e in piazza di Spagna, dove si toccano punte di 13 mila € al
mq. Piacciono molto anche le abitazioni situate in piazza Matteotti, piazza Locatelli, via dei Giubbonari e via
del Tempio dove per immobili d’epoca si possono spendere 9000-10000 € al mq. Prezzi più bassi si
registrano invece per la zona di piazza del Popolo dove al momento difficilmente si superano i 6000 € al mq
per soluzioni in ottimo stato e per la zona di Prati dove oggi si toccano top prices di 6000-6500 € al mq.
Nella zona di San Giovanni in Laterano a ridosso del centro le quotazioni sono rimaste stabili. Sul segmento
della prima casa si muovono soprattutto acquirenti che desiderano fare l’acquisto migliorativo, spostandosi
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
dalle zone limitrofe come l’Esquilino e cercando soluzioni di prestigio. In particolare piacciono gli immobili
che sorgono in via Bonghi, via Mecenate e comunque a Colle Oppio o nella zona del Colosseo dove si
possono toccare punte di 6500-7000 € al mq. Su pizza San Giovanni in Laterano le quotazioni scendono a
5000 € al mq, per abbassarsi a 4000 € al mq per le abitazioni che sorgono verso l’Esquilino (via E. Filiberto,
via Tasso, via San Quintino). La zona che si sviluppa intorno al Colosseo (via M. Aurelio, via Capo d’Africa,
via San Giovanni il Laterano) offre prevalentemente palazzi popolari dei primi anni del 1900, ristrutturati
nel tempo e valutati mediamente 5000-6000 € al mq. Tra le zone più apprezzate per la tranquillità e la
presenza dei servizi c’è quella che si sviluppa tra via Manzoni, corso Vittorio Emanuele I, via San Quintino.
Le quotazioni sono di 4500-5000 € al mq per le soluzioni ristrutturate e di 4000-4200 € al mq per quelle in
buono stato. L’area che si sviluppa a ridosso della stazione è più apprezzata da chi cerca ad uso
investimento e ha quotazioni medie di 3000-3500 € al mq.
Nella zona di Prati-Mazzini i valori immobiliari sono in leggero ribasso. La zona più quotata è quella che si
sviluppa intorno a piazza Mazzini dove per una soluzione usata ed in buone condizioni si spendono intorno
a 5500 € al mq. Parliamo di un’area della città caratterizzata da immobili dei primi anni del 1900, alcuni
anche di tipologia signorile, apprezzata per la vicinanza al centro della città, per la presenza della MM e per
il contesto abitativo di qualità medio alto. In piazzale Clodio le quotazioni scendono a 4000 € al mq.
Piacciono le abitazioni situate in via Emliio Faa di Bruno, piazza dei Prati degli Strozzi, zone più tranquille e
con prezzi più contenuti intorno 4500 € al mq.
NAPOLI
Nella zona centrale che si sviluppa intorno al Duomo la maggior parte degli acquisti avviene per
investimento, con lo scopo sia di affittare sia di avviare B&B o affittacamere: nel primo caso si ricercano
monolocali e bilocali, altrimenti ci si orienta su trilocali o anche quadrilocali. Le strade dove si realizza il
maggior numero di compravendite sono via Duomo, corso Umberto ed adiacenze, dove sono presenti
tipologie storiche risalenti al ‘700-‘800 che in buono stato si scambiano tra 2100 e 2200 € al mq. I top prices
si raggiungono nella zona compresa tra la chiesa di Santa Maria di Costantinopoli e piazza Vincenzo Bellini
perché i palazzi sono di notevole pregio artistico e architettonico. Gli appartamenti ancora di dimensione
originaria (300-400 mq) toccano valori di 600 mila-1,2 milioni di euro, mentre quelli frazionati si valutano
tra 2800 e 3200 € al mq. Prezzi superiori a 2500 € al mq si incontrano tra le vie San Sebastiano,
Mezzocannone, Santa Chiara, Benedetto Croce e la chiesa di San Domenico Maggiore, area sempre molto
apprezzata perché comoda ai servizi.
Nel primo semestre del 2015 le quotazioni delle abitazioni di Posillipo sono in diminuzione. Ad acquistare
sono prevalentemente famiglie alla ricerca della prima casa (si cercano tagli ampi, intorno a 130 mq). Una
delle zone maggiormente apprezzate dai potenziali acquirenti è via Posillipo, dove ci sono parchi
condominiali signorili (alcuni con piscina e campi da tennis) che hanno quotazioni medie intorno a 6000 € al
mq, punte massime che si possono spuntare al momento; la restante offerta immobiliare, invece, viaggia
intorno a prezzi medi di 4000 € al mq. Sono presenti anche ville singole padronali di 300-400 mq, con
terrazzi di oltre 100 mq e con accesso diretto al mare, le cui valutazioni si aggirano intorno a 2 milioni di €.
La prima parte del 2015 vede ancora un lieve calo delle quotazioni in zona Fuorigrotta, ma il mercato sta
dando forti segnali di ripresa. Una delle aree con più richiesta è quella che si sviluppa attorno al parco San
Paolo, non lontano dall’omonimo stadio, dove si concentrano abitazioni signorili realizzate prima del 1967.
Gli appartamenti già in buone condizioni si scambiano mediamente a 2500 € al mq, sostanzialmente la
stessa cifra a cui si possono acquistare le abitazioni in edilizia privata con portineria di una parte di viale
Kennedy. Sempre su questa strada sono presenti palazzi realizzati in edilizia più economica, i cui valori
oscillano intorno a 2.200 € al mq. Più quotate le soluzioni simili che sorgono in via Terracina (nei pressi della
RAI), dove si raggiungono anche valori medi di 3000 € al mq, grazie alla presenza di parchi residenziali
signorili ben curati in ogni dettaglio e dotati di portineria.
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
