MERCATO IMMOBILIARE BOLOGNA Isem15, La casa è in ripresa, +3,2% per le compravendite
LE TENDENZE RILEVATE IN CITTA’
Nel II trimestre 2015, secondo i dati forniti dall’Agenzia delle Entrate, le compravendite a Bologna sono
aumentate del 3,2%, rispetto al II trimestre 2014. Secondo le analisi dell’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa
il mercato immobiliare ha evidenziato un calo dei prezzi pari al 2,1% rispetto al secondo semestre 2014. Le
zone centrali della città hanno segnato un rialzo dei valori (+5,9%), mentre sono in leggero calo quelle della
macroarea Saffi (-1,3%). Rimangono invariate le quotazioni nella macroarea Murri-San Mamolo. Continua
l’opera di rifacimento dell’asfalto in pieno centro storico, all’altezza di via Rizzoli e via Ugo Bassi, i cui lavori
dovrebbero terminare entro la fine dell’anno. Per il momento si riscontrano rallentamenti alla viabilità, con
conseguente deviazione del traffico e del tragitto di alcuni autobus, e difficoltà per i commercianti. Continua
il trend positivo della zona dei giardini “Cavaticcio” dopo che il Comune ha riqualificato via del Porto,
migliorando il verde pubblico e intensificando i servizi. In via Friuli e in via Valle d’Aosta, invece, sono stati
realizzati appartamenti di grandi dimensioni in classe A: nella prima zona i valori si avvicinano a 3000 € al
mq, nella seconda salgono a 3200-3300 € al mq. Continua il trend positivo della zona dei giardini
“Cavaticcio” dopo che il Comune ha riqualificato via del Porto, migliorando il verde pubblico e intensificando
i servizi. Sono terminati i lavori per l’Alta Velocità su via Carracci, alle spalle della stazione, per il momento
non si ravvisano effetti sul mercato immobiliare, ma tutta la zona ha subito un netto miglioramento della
viabilità.
L’ANDAMENTO NELLE MACROAREE
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
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Il Centro di Bologna ha chiuso il semestre con un rialzo del 5,9%. Nel Centro Storico, in zona San Felice e
Sant’Isaia, la domanda è più vivace e le tempistiche medie di compravendite si sono accorciate a circa 6
mesi, mentre i prezzi e il numero di compravendite sono sostanzialmente invariati. Sul mercato si muovono
genitori di studenti universitari, che ricercano appartamenti di ampie dimensioni da destinare ai figli e
durante il loro periodo di studi affittano una stanza per recuperare le spese. Il segmento della prima casa è
alimentato da famiglie che cercano la soluzione migliorativa, tipicamente di 80 mq su cui impiegare 250
mila €; tra le caratteristiche più richieste ci sono la presenza del balcone e del box/posto auto (un box
singolo costa 60-65 mila € e si affitta a 200-250 € al mese, un posto si valuta 35-40 mila € e si affitta a 120-
130 € al mese). L’area è abbastanza omogenea, prevalgono le abitazioni bolognesi dei primi anni del 1900
con i tipici portici che caratterizzano la città: la zona più apprezzata è quella di via Saragozza che porta verso
le zone verdi dei colli bolognesi, dove soluzioni in buono stato hanno prezzi medi di 3000 € al mq, mentre
da ristrutturare si valutano 1800-2000 € al mq. Lungo Strada Maggiore e via Santo Stefano sorge un’area
signorile e rinomata con appartamenti di grandi dimensioni inseriti in palazzi dell’800, in cui i valori medi
oscillano da 2500 € al mq (da ristrutturare) a 3500 € al mq (già ristrutturati), ma possono toccare 4000 € al
mq nella zona di via Castiglione. Signorile e prestigiosa, sebbene leggermente meno apprezzata, Riva San
Vitale, dove i prezzi sono più bassi e si attestano a 2000-2100 € al mq per l’usato non ristrutturato e 3000-
3100 € al mq per abitazioni già rinnovate.
Mercato dinamico in zona Indipendenza-Marconi: le quotazioni sono in leggero rialzo, aumentano la
fiducia e la voglia di comprare, di conseguenza si registrano più richieste e compravendite. Si acquista
soprattutto per investimento, i più attivi sono genitori che comprano per i figli studenti e concedono in
locazione una delle stanze per rientrare almeno parzialmente delle spese: il budget oscilla tra 160 e 170
mila €, le tipologie più richieste sono i trilocali inseriti in contesti con poche spese condominiali e ubicati in
zone vicine al centro e all’Università. Di minore entità la domanda di prime case, con acquisti migliorativi
provenienti in parte anche da chi in passato aveva acquistato in provincia. Si ricercano appartamenti di 3, 4
e 5 locali, necessariamente dotati del secondo bagno e preferibilmente ubicati all’ultimo piano e con
terrazzo abitabile, per una spesa che può raggiungere 350-400 mila €. La zona più costosa, e anche
particolarmente ambita, è quella centrale (Torri, corso Indipendenza, via Ugo Bassi), dove per i piccoli tagli
in buono stato si raggiungono 4000 € al mq, mentre per una soluzione usata si scende a 2500-2600 € al mq;
le nuove costruzioni, invece, hanno valori medi di 3200 € al mq. Più difficile vendere gli immobili nella zona
a ridosso della Stazione: in via Polese, presso piazza dei Martiri, ci sono soluzioni degli anni ’30-‘40 dove si
registrano valori medi di 2200-2300 € al mq. In seguito alla riqualificazione di via del Porto da parte del
Comune continua il trend positivo della zona dei giardini “Cavaticcio: qui ci sono soluzioni degli anni ’60-’70
che si scambiano a prezzi medi di 2000 € al mq. È molto alta la domanda di box auto in affitto, che vengono
concessi a 100-110 € al mese; le quotazioni, invece, oscillano tra 40 e 50 mila €. I valori salgono nella ZTL
compresa tra via Ugo Bassi e via Marconi, dove i prezzi toccano 80-90 mila € e l’affitto 150-160 € al mese.
La macroarea Mazzini – Savena fa segnare un calo del 2,6%. Diminuiscono le quotazioni immobiliari in zona
Fossolo 2 – Emilia Levante – Bellaria ma, grazie anche a una maggiore facilità di erogazione dei mutui, c’è
più dinamismo sul mercato e si effettuano più compravendite. Attivi single e giovani coppie, che ricercano
prevalentemente trilocali di 85 mq con cucina abitabile per una spesa che si aggira nell’ordine di 200 mila €;
più esigua la presenza di investitori, i quali impiegano non oltre 100 mila € per bilocali da concedere in
locazione. Sempre richiesti i box auto, che costano tra 18 e 22 mila €. Le zone dove si realizza il maggior
numero di compravendite sono quelle di via Bellaria e via Lombardia, dove l’edilizia è abbastanza simile e
consiste in appartamenti di circa 75 mq degli anni ’60, dotati di riscaldamento centralizzato, che si valutano
da 1700 € al mq (da ristrutturare) a 2000 € al mq (in buono stato). Simile a questa è la zona di Emilia
Levante che però risulta penalizzata dal traffico della via Emilia, pertanto le quotazioni medie scendono a
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
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1500-1800 € al mq. Interessante l’area “Fossolo 2”, che si sviluppa intorno all’omonimo centro commerciale
e si caratterizza per tipologie di ampie dimensioni (110-120 mq) molto richieste da famiglie con figli: gli
edifici sono stati realizzati negli anni ’70, tutti hanno il riscaldamento centralizzato e i prezzi oscillano tra
2000 e 2100 € al mq, fino a punte massime di 2400-2500 € al mq.
La prima parte del 2015 segnala un calo del 4,4% dei prezzi nella macroarea San Donato – San Vitale.
Scendono le quotazioni a San Donato e San Donnino, ma la domanda è sempre alta grazie alle numerose
infrastrutture come l’Università, l’Ospedale Sant’Orsola, la sede della Regione, la Fiera di Bologna, la sede
dell’Unipol ed il nuovo centro direzionale della Guardia di Finanza. A San Donato ricercano
prevalentemente investitori e genitori di studenti (generalmente provenienti dal Sud Italia), che optano per
appartamenti con due camere e cucina su cui impiegare 100-110 mila €. San Donnino, invece, vede la
presenza di famiglie che spesso effettuano acquisti migliorativi e ricercano trilocali o quadrilocali, per una
spesa compresa tra 100 e 140 mila €. I quartieri si sono rivalutati in seguito all’apertura del comando della
Guardia di Finanza, alla creazione della nuova pista ciclabile che collega la zona del Pilastro direttamente
con il centro della città e al rifacimento del centro del quartiere San Donato. In generale le aree più
richieste sono viale della Repubblica, via della Torretta e la zona di San Donnino, dov’è possibile acquistare
appartamenti degli anni ’60 in buono stato a 1600-1700 € al mq. Su viale della Repubblica si trovano anche
tipologie costruite tra il 2000 ed il 2005, alcune in edilizia convenzionata, con quotazioni comprese tra 2300
e 2800 € al mq.
Diminuiscono del 5,3% i prezzi nella macroarea Bolognina – Corticella. In zona Bolognina – piazza Unità si
registrano quotazioni in calo, i venditori si stanno allineando sempre di più alla disponibilità di spesa degli
acquirenti che mostrano un maggior interesse verso l’acquisto grazie ai ribassi dei semestri precedenti e
alla riapertura del credito da parte delle banche. Pertanto si riscontra più domanda, un maggior numero di
compravendite e tempistiche nell’ordine di 60 giorni. A ricercare casa ci sono giovani coppie e numerosi
single, si opta in egual misura per bilocali e trilocali, preferibilmente già in buono stato, su cui impiegare
rispettivamente 70-80 mila € e 100-110 mila €. L’area di Bolognina – piazza Unità è popolare e composta
prevalentemente da palazzi costruiti tra gli anni ’50 e ’60, i cui valori oscillano tra 1000 e 1400 € al mq.
L’area più apprezzata, in cui le quotazioni sono più elevate (circa 2000 € al mq), è quella che si sviluppa
intorno a via Matteotti, dove ci sono tipologie degli anni ’70 e soluzioni storiche degli anni ’20-’30.
La macroarea Saffi chiude il primo semestre 2015 con un leggero calo dei prezzi (-1,3%). Tengono le
quotazioni in zona Saragozza, il mercato si muove bene sui tagli medio-piccoli, soffrono di più le tipologie di
grandi dimensioni perché spesso i proprietari mostrano resistenze a ribassare i prezzi. La domanda
proviene soprattutto da giovani coppie al primo acquisto e da famiglie che ricercano l’abitazione
migliorativa, i tagli più richiesti sono bilocali e trilocali nell’ordine di 150-200 mila €, preferibilmente inseriti
in uno stabile con ascensore e dotati di box o posto auto. Non mancano gli investitori, si tratta
generalmente di genitori di studenti provenienti dal Sud che ricercano appartamenti in piccole palazzine
con basse spese condominiali che non superino 150 mila €. Sono sempre molto richieste le vie Saragozza,
Turati e XXI Aprile caratterizzate dalle tipiche abitazioni bolognesi degli anni ’30, ma anche da edifici
signorili in stile liberty e appartamenti in contesti di prestigio dei primi anni del 1900. Le soluzioni più
pregiate costano al massimo 3000 € al mq in buono stato, mentre sulle abitazioni di tipo civile non si
superano 2000 € al mq. Nelle zone collinari, tra cui via di Casaglia e via Perti, sono presenti ville
indipendenti realizzate tra gli anni ’20 e ’30, valutate intorno al milione di euro, che tuttavia sono meno
ricercate perché più esterne alla città e di conseguenza meno servite.
Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa
Speciale Grandi Città
Rimangono invariate le quotazioni immobiliari nella macroarea Murri – San Mamolo. Positivo il mercato a
Murri e Murri Alta dove, nonostante alcuni proprietari mostrino resistenze nell’abbassare le proprie
richieste, l’incontro tra domanda e offerta è diventato più semplice e si realizza un maggior numero di
compravendite. Prevale la domanda di prime case da parte di famiglie con reddito medio-alto, che
impiegano 400-500 mila € per appartamenti con tre camere da letto, preferibilmente dotati di terrazzo
abitabile e posizionati all’ultimo piano. La zona più richiesta è Murri Alta perché si trova nella prima fascia
collinare della città e piace perché panoramica e prestigiosa. Qui ci sono appartamenti di stampo signorile
che si scambiano a 2500-2600 € al mq. Più economica, ma non meno prestigiosa, Murri. L’offerta edilizia
consiste in palazzi degli anni ’50-’60che offre tipologie in buone condizioni a 2000-2100 € al mq.
