DECRETO LEGGE SBLOCCA ITALIA

003sbloccaitaliaSulla Gazzetta Ufficiale è stato pubblicato il decreto c.d.  “Sblocca  Italia” (DL 133/2014) varato dal Consiglio dei Ministri il 29 agosto 2014 in vigore dal 13/09/2014.

Tra le principali novità che interessano il settore immobiliare si evidenziano le seguenti:

DEDUZIONE SUL COSTO DI ACQUISTO/COSTRUZIONE DI IMMOBILI  ABITATIVI DESTINATI ALLA LOCAZIONE

Oggetto dell’agevolazione:

– Acquisto di unità immobiliare abitative di nuova costruzione o ristrutturate cedute dalle imprese o da cooperative edilizie  che le hanno costruite o ristrutturate.

-Prestazioni di servizi  per la costruzione di unità immobiliari abitative su aree edificabili possedute prima dell’inizio dei lavori o sulle quali sono già riconosciuti diritti edificatori.

Le spese devono essere sostenute dal 01/01/2014 al 31/12/2017.

L’immobile deve essere di categoria residenziale A (abitazione) non di lusso, quindi con esclusione di A10 (uffici) e A1,A8 e A9; non deve essere localizzata nelle zone omogenee classificate E (zone ad uso agricolo); la classe energetica deve essere A o B.

I beneficiari del bonus in oggetto possono essere solo persone fisiche private.

L’immobile deve essere destinato entro 6 mesi dall’acquisto o dall’ultimazione dei lavori alla locazione per almeno 8 anni.

 Nel rapporto di locazione non devono esserci rapporti di parentela entro il primo grado tra locatore e conduttore ( genitori e figli) e il canone di locazione non deve essere superiore a quello definito dai contratti a canone concordato o  dalla convenzione-tipo stipulata ai fini del rilascio della licenza a costruire relativamente agli interventi di edilizia abitativa convenzionata (art.18 DPR n.380/2001) o dai contratti a canone speciale previsto per le abitazioni nei Comuni ad alta tensione abitativa per i quali il canone stesso non deve superare il 5% del valore convenzionale dell’alloggio locato (art.3 comma 114 legge n.350/2003); il canone quindi non è libero ma in genere inferiore a quelli a libero mercato. Su queste basi sembrerebbe che il bonus in commento non possa avere ad oggetto quelle abitazioni per le quali non è applicabile nessuno dei suddetti canoni massimi. Si auspica che il previsto decreto attuativo chiarisca se spetti  il bonus (e a quale canone massimo) a tali abitazioni.

Essendo  la durata del contratto di 8 anni non possono essere sottoscritti  i contratti concordati dove la durata è di 3 anni rinnovabili per altri 2 (quindi inferiore agli 8 anni) a meno che gli accordi territoriali non abbiano stabilito durate contrattuali superiori a quelle minime fissate dalla legge in base al D.M. 431/2002 ART.1 c.8. Non possono essere sottoscritti anche i contratti di locazione per studenti universitari (minimo 6 mesi e massimo 36 mesi) e quelli transitori o turistici. Considerando che non vi è un contratto tipo di 8 anni, si ritiene comunque utilizzabile quello a canone libero, la cui durata è di 4+4 anni in cui però il canone deve essere inferiore ai tre parametri suindicati. La durata di 8 anni deve essere continuativa ma la deduzione non viene meno se, per motivi non imputabili al locatore, il contratto di locazione si risolve prima degli 8 anni e ne viene stipulato un altro entro 1 anno dalla data di risoluzione del precedente.

 

Ammontare e modalità dell’agevolazione:

Il bonus consiste nella possibilità di dedurre dal reddito il 20% del prezzo di acquisto dell’immobile o delle spese di costruzione attestate dall’impresa che ha eseguito i lavori fino ad un ammontare massimo complessivo di Euro 300.000. E’ possibile fruire della deduzione anche con riferimento a più unità immobiliari fermo restando il predetto limite di spesa globale.

La deduzione va ripartita in 8 quote annuali di pari importo ed è riconosciuta a decorrere dall’anno in cui è stipulato il contratto di locazione. La deduzione non è cumulabile con altre agevolazioni fiscali per le medesime spese.

La deduzione massima sarà quindi di 60.000 Euro da dividere in 8 anni  (7.500 annui) per un risparmio effettivo da valutare in funzione del  reddito totale del contribuente, ad esempio se il reddito è compreso tra 28.000 e 55.000 Euro il risparmio sarà di  2.850 Euro  annui. Considerando il peso dell’ Imu, della Tasi e della tassazione del canone di affitto percepito nonché della differenza tra affitti concordati e di mercato, la redditività netta risulta poco appetibile in quanto inferiore al 2% e non competitiva con altre forme di investimento presenti sul mercato. 

 

RIDUZIONE DEL CANONE DI LOCAZIONE:

E’ stata prevista l’esenzione da imposta di registro e di bollo per la registrazione dell’atto contenente la riduzione del canone di locazione.

Si rileva peraltro che la risoluzione n.60 del 28/06/2010 dell’Agenzia delle Entrate ha precisato che la registrazione dell’accordo suddetto non è obbligatoria , a meno che tale accordo non sia stipulato per atto pubblico o scrittura privata autenticata.

 

RENT TO BUY:

Il decreto legge Sblocca Italia interviene disciplinando i contratti di godimento funzionali alla successiva alienazione di immobili i c.d. contratti di rent to buy. Più precisamente si tratta di quei contratti che prevedono la concessione immediata del godimento di un immobile, con il diritto del conduttore di acquistarlo entro un certo termine, imputando al corrispettivo del trasferimento la parte di canone indicata in contratto.

Al contratto possono indifferentemente partecipare, sia come locatore che come conduttore, un soggetto privato, un professionista, una ditta individuale, una società.

Oggetto del contratto può essere qualsiasi tipo di immobile abitativo,  strumentale e anche appezzamenti di terreni.

La forma del contratto è libera, ma se viene stipulato per atto pubblico o scrittura privata autenticata è possibile la trascrizione nei Registri Immobiliari.

Il decreto in commento codifica questo tipo di contratto e risolve alcune sue criticità che derivano dalla mancanza di una specifica normativa in materia. Più precisamente prevede l’applicazione dell’art.2645-bis  C .c. relativo alla “Trascrizione di contratti preliminari”.

Tale previsione serve a proteggere il conduttore- futuro acquirente da inconvenienti che possano accadere in capo al locatore-venditore prima del passaggio di proprietà dell’immobile: se nel periodo di durata del godimento, durante il quale il locatore resta proprietario del bene concesso in rent to buy, il bene subisce degli accadimenti pregiudizievoli per il locatore stesso (ad esempio l’iscrizione di ipoteca o trascrizione di pignoramento, sequestro o domanda giudiziale), l’intervenuta trascrizione del contratto rent to buy fa da scudo al conduttore, il quale resta insensibile a questi eventi, in quanto le sue ragioni di acquisto del bene libero da gravami prevalgono su coloro che hanno impresso tali gravami.

Con la trascrizione, inoltre,  se nel periodo di durata del godimento il bene viene venduto dal locatore a terzi, costoro subiscono l’esistenza del contratto rent to buy anche se lo stesso ha una durata superiore a 9 anni.

L’efficacia della trascrizione non dura solo per tre anni massimo, come accade nel caso di trascrizione del contratto preliminare di compravendita immobiliare, ma può durare per tutta la durata del contratto di rent to buy (con un massimo di 10 anni).

 La trascrizione del contratto in commento fa sì che la parte dei canoni imputabili a prezzo sia garantita da un privilegio speciale immobiliare sull’immobile concesso in godimento: se il concedente fallisce, sul ricavato all’asta dell’immobile per primo beneficia il conduttore del rent to buy. 

Se il contratto rent to buy ha per oggetto un’abitazione in corso di costruzione da parte di un soggetto imprenditore, sussiste il divieto di stipula del contratto suddetto qualora l’immobile sia gravato da ipoteca, a meno che non sia frazionata e al  conduttore sia accollata una quota del mutuo originariamente stipulato dall’impresa costruttrice; in tal caso i canoni dovuti dal conduttore andranno versati ad ammortamento di detto mutuo.

I rapporti tra il locatore e il conduttore vengono regolati con le norme del Codice civile che disciplinano i rapporti tra usufruttuario e nudo proprietario: le spese di manutenzione ordinaria sono a carico del conduttore, per quelle straordinarie vi provvede il locatore.

Il contratto si risolve in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero di canoni, determinato dalle parti, non inferiore a un ventesimo del loro numero complessivo.

In caso di risoluzione per inadempimento del locatore, lo stesso deve restituire la parte di canoni imputata al corrispettivo, maggiorata degli interessi legali. In caso di risoluzione per inadempimento del conduttore, il locatore ha diritto alla restituzione dell’immobile e acquisisce interamente i canoni a titolo di indennità, se non è stato diversamente convenuto nel contratto.

SEMPLIFICAZIONI IN EDILIZIA:

Con il decreto in oggetto comprende anche un pacchetto di semplificazioni per l’edilizia.

La novità più importante è quella che riguarda il fatto che il frazionamento o l’accorpamento di unità immobiliari che non determini una variazione dell’originaria destinazione d’uso e della volumetria complessiva dell’edificio (es. realizzazione soppalco) saranno considerate manutenzioni straordinarie e  potranno essere realizzate con una semplice dichiarazione al Comune pagando soltanto oneri di urbanizzazione.

. Tali modifiche avranno un impatto ai fini delle imposte in quanto i nuovi interventi riconducibili in tali categorie potranno sfruttare le agevolazioni fiscali in  tema di detrazioni fiscali del 50%.

Rinviata alla legge di stabilità la riconferma per il  2015 della detrazione del 65% e del 50%

Dott. Alessandro Notari