MERCATO IMMOBILIARE: PROVE GENERALI DI RIPARTENZA

Nel primo semestre del 2014 il mercato immobiliare ha avviato le prove generali di ripartenza dopo anni

di ribassi continuativi di prezzi e compravendite. Nei primi mesi del 2014 si sono registrati prezzi ancora

in discesa ma compravendite in lieve ripresa in tutte le realtà territoriali, in particolare sul segmento

residenziale. Un segnale positivo quindi, da accogliere con la dovuta prudenza ma allo stesso tempo con

la speranza che il periodo negativo sia ormai al termine. Continua la ripresa della domanda immobiliare,

incentivata da prezzi ora decisamente più accessibili, in aumento anche la richiesta di mutui che ha

incontrato istituti di credito più propensi ad erogare. Un contributo positivo è arrivato anche dalla nuova

tassazione sulle compravendite e dagli incentivi fiscali sulla ristrutturazione e riqualificazione energetica

delle abitazioni. Sembra invece contrarsi la domanda ad uso investimento sui cui l’aggravio fiscale, ma

soprattutto l’incertezza sul quadro impositivo, si sono fatti sentire. Tuttavia la possibilità di poter fare

acquisti particolarmente vantaggiosi potrebbe avere degli effetti benefici su questo segmento di mercato.

Siamo comunque ben lontani dal periodo del boom immobiliare e questi sette anni di ribasso, uniti alle

difficoltà economiche del paese, ci lasciano in eredità un nuovo mercato immobiliare in cui l’informazione

è sempre più importante, con potenziali acquirenti più prudenti, più attenti alla scelta dell’abitazione e

venditori più consapevoli del reale valore di mercato del proprio immobile.

Prezzi

Nelle grandi città la diminuzione dei valori nel primo semestre del 2014 è stata del 3%, del 3,1% nei

capoluoghi di provincia e del 3,4% nell’hinterland delle grandi città.

Genova ha segnalato il ribasso più forte delle quotazioni con -5,7%, seguita da Bologna con -4,7%. Bari è la

città in cui gli immobili perdono meno valore (-1,4%) seguita da Roma (-1,8%). Milano segna -3%. Le zone

periferiche esprimono una maggiore sofferenza rispetto alle zone centrali e semicentrali.

L’hinterland delle grandi città e i capoluoghi di provincia soffrono maggiormente laddove ci sono

problematiche legate al mondo del lavoro e difficoltà di collocamento delle nuove costruzioni. Quest’ultimo

aspetto è fortemente avvertito nelle cinture metropolitane delle grandi città dove, negli anni scorsi, si era

costruito molto.

L’analisi per aree geografiche vede una diminuzione dei prezzi del 2,3% nel Nord Italia, del 3,3% nel Sud

Italia e del 4,3% nel Centro.

Caratteristiche dell’immobile

Chi ha comprato la prima casa ha puntato soprattutto sulla qualità dell’immobile privilegiando quelli in

buono stato; le soluzioni da ristrutturare sono state scelte grazie alla possibilità di poter utilizzare gli

incentivi fiscali, ma solo se a prezzi particolarmente vantaggiosi.

Sempre più importante ai fini della scelta dell’immobile è lo stato del condominio: abitazioni che

rispondono alle caratteristiche richieste ma inserite in contesti condominiali mal tenuti poco incontrano il

favore dell’acquirente. Anche le spese condominiali pesano sempre di più. Restano sul mercato, invenduti

a lungo, gli immobili posizionati ai piani bassi, su strade trafficate oppure in condomini privi di ascensore.

Le tipologie usate hanno sofferto maggiormente il ribasso dei valori ma anche sulle soluzioni nuove i

costruttori hanno avviato un’attività di repricing. Si riscontrano ancora delle resistenze in coloro che non

hanno necessità di vendere.

Le nuove costruzioni, edificate con criteri di efficienza energetica, piacciono soprattutto agli acquirenti più

giovani i quali devono però fare i conti col budget disponibile.

Domanda, offerta e disponibilità di spesa

L’analisi della domanda nelle grandi città italiane evidenzia una maggiore concentrazione delle richieste

per i trilocali (36,2%). A seguire il bilocale che raccoglie il 29,4% delle preferenze. Rispetto a sei mesi fa si

nota una diminuzione della concentrazione su monolocali, bilocali e trilocali ed un aumento su quattro

locali e cinque locali. Questo sia perché c’è stata una contrazione degli investitori (orientati sui piccoli

tagli) sia perché la diminuzione dei prezzi ha spostato una parte delle richieste dal taglio medio-piccolo a

quello medio-grande. A Milano, Roma e Napoli la tipologia più richiesta è il bilocale. Negli altri capoluoghi di

regione è il trilocale la tipologia preferita dai potenziali acquirenti, raccogliendo così il 50% delle preferenze.

L’analisi della disponibilità di spesa continua a dare segnali di contrazione, indice che i prezzi potranno

ancora diminuire nel corso dell’anno. Aumenta infatti la percentuale delle richieste nelle fasce più basse

(fino a 119 mila €). In generale, nelle grandi città, si registra una maggiore concentrazione nella fascia

compresa tra 120 e 249 mila €. Negli altri capoluoghi di regione la disponibilità di spesa vede una maggiore

concentrazione nella fascia compresa fino a 119 mila €.

L’analisi dell’offerta nelle grandi città evidenzia una maggiore presenza di trilocali ( 34,5%). A seguire i

bilocali con il 23,5% ed infine i quattro locali con il 24%. In aumento la percentuale di trilocali e quattro

locali.

Tempi di vendita

A luglio 2014 i tempi di vendita nelle grandi città si attestano intorno a 172 giorni, nell’hinterland delle

grandi città di 196 giorni e nei capoluoghi di provincia di 187 giorni. Rispetto al 2013 sono in diminuzione in

tutte le realtà territoriali. Questo perché i proprietari hanno deciso di adeguare i prezzi richiesti e spesso,

in fase di trattativa, sono più disponibili al ribasso di quanto non lo fossero in passato. I tempi di vendita

maggiori si registrano a Genova (198 gg), Torino (188 gg) e Verona (183 gg). La città in cui le compravendite

si realizzano più velocemente è Napoli con 143 gg.

Compravendite

Dati interessanti sono emersi dall’analisi delle compravendite realizzate attraverso le agenzie del Gruppo

Tecnocasa. Il 78,3% delle transazioni ha riguardato l’abitazione principale, seguito dal 16,3% per uso

investimento e del 5,4% per casa vacanza. Rispetto ai semestri scorsi è in diminuzione la percentuale di

coloro che acquistano la seconda casa e la casa uso investimento, mentre è in aumento la percentuale di

coloro che hanno acquistato la prima abitazione.

Interessante il dato relativo all’età degli acquirenti che registra la percentuale più elevata nella fascia tra 35

e 44 anni.

Locazioni

Nel primo semestre del 2014 i canoni di locazione, nelle grandi città, hanno segnato una diminuzione dei

valori all’1,8 % per i monolocali, all’ 1,5% per i bilocali e all’1,7% per i trilocali. Nei capoluoghi di provincia

la contrazione è stata dell’1,3% per i monolocali e dell’1,2 per bilocali e trilocali. I canoni di locazione sono

ancora in ribasso perché la disponibilità di spesa dei potenziali inquilini è in diminuzione e l’offerta di

immobili in affitto è in aumento. Relativamente alle motivazioni si evince che il 58,7% di chi cerca in affitto

lo fa per esigenza abitativa, seguono coloro che si trasferiscono per lavoro (36,5%) e chi per motivi di studio

cerca casa vicino alla sede della facoltà frequentata (4,8%). Per quanto riguarda le tipologie di contratto

di locazione, quello più praticato è il canone libero (4+4), seguito dal concordato e poi da quello ad uso

transitorio. Aumenta l’appeal del concordato anche in seguito alla cedolare secca agevolata prevista per

questa tipologia di contratto.

Previsioni

Il 2014 potrebbe concludersi con transazioni in aumento (tra 420 e 430 mila compravendite) soprattutto

se i segnali positivi sul fronte dell’erogazione del credito si dovessero confermare anche nella seconda

parte dell’anno. Sul versante dei prezzi immobiliari ci aspettiamo ancora ribassi: nelle grandi città per il

2014 prevediamo infatti una contrazione dei valori compresa tra -5% e -3%. Più complessa la situazione

per le abitazioni di bassa qualità e per quelle situate nell’hinterland delle grandi città e nei capoluoghi di

provincia, dove la difficoltà di accesso al credito si sente maggiormente e dove le nuove costruzioni in parte

sono ancora invendute; per queste realtà territoriali si prevede una diminuzione dei valori compresa

tra -6% e -4%. Molto dipenderà anche dall’andamento dell’occupazione e dalla stabilità economica,

gli elementi che in questi anni hanno svolto un ruolo importante nel determinare il trend di mercato.

Sicuramente in questo scenario si aprono delle ottime opportunità di acquisto, ora non più limitate a

chi può contare prevalentemente su capitale proprio ma anche a coloro che potranno ricorrere a mutui

bancari.

Fabiana Megliola, Responsabile Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa